منتديات جامعة القاهرة للتعليم المفتوح - كلية الحقوق | كلية الاعلام | كلية التجارة | كلية الزراعة | كلية دار العلوم | كلية الاداب
ترقبوا المفاجأة قريبا جدا
 
الرئيسية1الأعضاءالتسجيلالتسجيلدخول

شاطر | 
 

 تطبيقات المدنى العقود المدنية

اذهب الى الأسفل 
كاتب الموضوعرسالة
nour

عضو هام


عضو هام
avatar

عدد المساهمات : 312
نقاط : 515
السٌّمعَة : 7
تاريخ التسجيل : 25/01/2010

مُساهمةموضوع: تطبيقات المدنى العقود المدنية   الأربعاء أغسطس 18, 2010 10:31 pm

السؤال الأول: عرف عقد الإيجار مبيناً خصائصه.
الإجابة
يعرف المشرع المصري عقد الإيجار في المادة 558 من التقنين المدني التي تنص على أن الإيجار «عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم». ومعنى ذلك أن الإيجار هو عبارة عن عقد يتعهد فيه المؤجر بأن يقوم بتمكين المستأجر من الانتفاع بشيء معين لمدة معنية في نظير قيام المستأجر بدفه أجرة محددة.
× وعقد الإيجار،× على نحو ما تقدم،× يتميز بعدة خصائص يمكن إبراز أهمها على النحو التالي:
1- الإيجار عقد رضائي:
أي أنه يكفي لانعقاده التعبير عن أرادتين متطابقتين في معنى الإيجار والاستئجار، أي أن التراضي يكفي لقيام العقد، ولا يلزم إفراغ هذا التراضي في أي شكل من الأشكال.على أن رضائية الإيجار ليست من النظام العام، فيجوز الخروج عليها باتفاق صريح بين المؤجر والمستأجر، فليس ثمة ما يمنع من أن يتفق طرفا عقد الإيجار على أن العقد بينهما لا ينعقد إلا إذا أفرغ التراضي في شكل يحددانه، كتدوين العقد في ورقة رسمية أو عرفية، وعندئذ يكون استيفاء هذا الشكل ضرورياً لقيام العقد.
2- الإيجار عقد ملزم للجانبين:
فهو يولد التزامات معينة على عاتق المؤجر تقابلها التزامات أخرى تنشأ عنه على عاتق المستأجر. هذه الالتزامات ترتبط بعضها ببعض ارتباطاً وثيقاً بحيث يعتبر كل التزام سبباً للالتزام المقابل له.
3- الإيجار عقد معاوضة:
لأن كل طرف من طرفي العقد يحصل على مقابل لما يلتزم به. فالمؤجر يحصل على الأجرة مقابل التزامه بتمكين المستأجر من الحصول على المنفعة، والمستأجر يحصل على المنفعة نظير التزامه بأداء الأجرة.
4- عقد الإيجار عقد زمني مستمر:
وذلك لأن الزمن عنصر جوهري في العقد حيث يتحدد به قدر التزام كل طرف من طرفيه، فقدر المنفعة يتحدد بالزمن الذي يستمر فيه الإيجار، وكذلك الأمر بالنسبة لقدر الأجرة التي يؤديها المستأجر. وبهذا يختلف الإيجار عن العقود الفورية التنفيذية كالبيع التي لا يعد الزمن عنصراً أساسياً في تحديد قدر الالتزامات الناشئة عنها.

5- عقد الإيجار يرد على المنفعة:
فالإيجار لا يخول المستأجر ملكية العين المؤجرة، كما يخول البيع للمشتري ملكية العين المبيعة، وإنما يخوله منفعتها فقط خلال مدة زمنية معينة. وعلى ذلك إذا انقضت هذه المدة تعود العين ومنفعتها للمؤجر الذي لم يفقد ملكيتها في أي وقت.
6- عقد الإيجار يرد على الأشياء غير القابلة للاستهلاك:
فالإيجار يخول المستأجر منفعة الشيء مدة معينة علي أن يرده بعينه في نهاية هذه المدة، ولا يتأتى ذلك إلا إذا كان محل الإيجار شيئًا من الأشياء التي لا تهلك بمجرد الاستعمال.
7- عقد الإيجار يقتصر على إنشاء التزامات شخصية:
لا يخول عقد الإيجار للمستأجر حقاً عينياً، كما هو الحال في الانتفاع، إذ أن المستأجر ليست له سلطة مباشرة على الشيء، وبالتالي فالإيجار حق شخصي يقتصر على إنشاء التزامات شخصية.
8- عقد الإيجار قد يكون مدنياً أو تجارياً:
يعتبر عقد الإيجار عقداً مدنياً بحسب الأصل، إذ يخضع لأحكام التقنين المدني، ولكن من الملاحظ أن عقد الإيجار قد يكون عقداً تجارياً في أحوال معينة، وذلك إذا أبرم العقد تاجر أو تعلق الإيجار بعمل من الأعمال التجارية، فإن أحكام القانون التجاري هي التي تسري على ما يتصل بالإثبات وما يتعلق بسعر الفائدة.
* السؤال الثاني: ما الفارق بين عقد الإيجار وحق الانتفاع ؟
الإجابة
يتشابه الإيجار مع الانتفاع في أن كلاً منهما يخول شخصاً الانتفاع بشيء مملوك لغيره مدة معينة، فصاحب حق الانتفاع كالمستأجر ينتفع بمال الغير لمدة معينة. ومع ذلك فالفروق بين حق المستأجر وحق المنتفع واضحة وتتمثل في أن حق المنتفع هو حق عيني بينما حق المستأجر هو حق شخصي، كذلك فإن حق المنتفع ينقضي حتماً بموته، أما حق المستأجر فيورث من بعده، فهو لا ينقضي بموت المستأجر إلا في حالات محددة نص عليها القانون.
أيضاً من الملاحظ أن حق المستأجر دائماً بعوض، أما حق المنتفع فقد يكون بعوض أو بغير عوض، كما أن حق المنتفع يكون مصدره أي سبب من أسباب كسب الحقوق العينية عدا الميراث، أما حق المستأجر فمصدره دائماً هو العقد.
وعلى الرغم من هذه الفروق، إلا أن الإيجار وتقرير حق الانتفاع يتقاربان حينما يتقرر الإيجار لمدى حياة المستأجر، ففي هذا الفرض قد يلتبس حق المستأجر بحق المنتفع لأن كلاً منهما لا يورث بل ينتهي بوفاة صاحبه (المستأجر أو المنتفع). ومع ذلك يظل الفرق بين الحقين واضحاً، ويتمثل في أن الإيجار ولو كان لمدى الحياة لا يخول المستأجر حقاً عينياً، لأن طول المدة لا تأثير له على طبيعة حق المستأجر، فيبقى حقاً شخصياً مهما طالت مدة عقد الإيجار.
السؤال الثالث: متي يكون المالك مستأجراً لما يملك ؟
الإجابة
في العادة يكون المستأجر غير مالك لما يستأجره، إذ المالك يحق له أن ينتفع بالشيء الذي يملكه فلا تقوم به حاجة لاستئجاره. ومع ذلك فقد يحرم المالك مؤقتاً من الانتفاع بملكه، فإذا قامت به حاجة لهذا الانتفاع فإنه يستطيع الحصول عليه بمقتضى عقد إيجار، وعندئذ يكون المالك مستأجراً لما يملك. ويتحقق هذا في الفروض الآتية:
أولاً :
إذا كانت الملكية موزعة بين مالك رقبة وصاحب حق انتفاع فيجوز أن يقوم الأول باستئجار العين من الثاني، وينتهي الإيجار حتماً بزوال حق الانتفاع – وهو مؤقت بطبيعته – لاتحاد الذمة.
ثانياً:
إذا كانت العين مرهونة رهناً حيازياً، فإن الراهن يمكن أن يستأجرها من الدائن المرتهن، وقد تقدم أن الإيجار في هذه الحالة لا يبطل الرهن، ولكن رجوع المال المرهون إلى حيازة الراهن قد يؤدي إلى زوال الرهن.
ثالثاً:
إذا تقاسم الشريك مع شريكه العين الشائعة قسمة مهايأة مكانية، فيجوز لأيهما أن يستأجر من الآخر نصيبه المفرز على هذا الوجه مع أنه مالك في الشيوع لهذا النصيب، لأن قسمة المهايأة ليست قسمة نهائية.
رابعاً:
بل قد يحدث أن يستأجر المالك الشيء من مستأجره. يقع هذا إذا قام المالك بتأجير ما يملكه لمدة معينة، ولكنه احتاج لهذا الملك أثناء مدة الإيجار، ولم تكن هناك وسيلة لإنهاء العقد الذي يربطه بالمستأجر، عندئذ يقوم المالك (المؤجر) باستئجار الشيء الذي يملكه من المستأجر له. فإذا كان الشخص يملك شقة في أحد المصايف وقام بتأجيرها لمدة سنة مثلاً، ثم أراد في خلال هذه المدة أن يقضي الصيف في شقته، فلا يكون أمامه إلا استئجار الشقة من مستأجرها خلال المدة التي يحتاجها، ويكون مالك العين في هذه الحالة مؤجراً في عقد الإيجار الأول، ومستأجراً من الباطن في عقد الإيجار الثاني.
السؤال الرابع: ما هي الأهلية المطلوبة في طرفي عقد الإيجار ؟
الإجابة
يعتبر الإيجار من أعمال الإدارة التي تدور بين النفع والضرر، وعلى هذا يلزم أن يتوافر فيمن يبرم عقد الإيجار الأهلية الكاملة، سواء أكان مؤجراً أو مستأجراً، فإذا كان الشخص الذي يباشر الإيجار فاقد التمييز، فإن العقد يكون باطلاً بطلاناً مطلقاً، وأما إذا كان هذا الشخص ناقص الأهلية فإن العقد يكون باطلاً بطلاناً نسبياً لمصلحة ناقص الأهلية.
ويلاحظ أن هناك حالات معينة يسـمح فيها المشرع للصبي المميز بإبرام عقد الإيجار، فالأصل أنه لا يسمح للصبي المميز بالاستئجار إلا في الحالات التالية:
الحالة الأولى
بالنسبة للصبي المميز (القاصر) الذي بلغ سن السادسة عشرة، وكان يكسب من عمله، يمكنه التصرف فيما يكسبه، ومن ثم يمكنه أن يستأجر بهذا المال الأشياء التي يريدها.
الحالة الثانية
إذا بلغ الصبي المميز سن الثامنة عشرة فإن المشرع يسمح له بتسلم أمواله لإدارتها، ولكن لم يترك المشرع للقاصر حرية الإدارة بصفة مطلقة، بل قيدها بقيود معينة يلزم مراعاتها، فلا يجوز له أن يؤجر الأراضي الزراعية والمباني لمدة تزيد على سنة. كذلك بالنسبة للمال الذي يتسلمه القاصر يحق له الاستئجار بهذا المال، ولا يتقيد بمدة السنة الخاصة بالأراضي الزراعية والمباني في هذه الحالة.


الحالة الثالثة-
إذا بلغ القاصر سنة الثامنة عشرة، وأذنت له المحكمة بممارسة التجارة، فإنه يكون من حقه أن الأعمال التجارية الداخلة في الإذن، فإن كانت هذه الأعمال تقتضي القيام بالاستئجار، كان له أن يستأجر دون أن يتقيد بمدة معينة.
* السؤال الخامس: اكتب في حكم الإيجار الصادر من المريض مرض الموت ومن الوارث الظاهر
الإجابة
أولاً- الإيجار الصدر من المريض مرض الموت :
إذا كان المالك بالغاً رشيداً كان من حقه أن يؤجر ملكه حتى ولو كان مريضاً مرض الموت. ولكن يشترط في هذه الحالة ألا يكون القصد من الإيجار هو التبرع للمستأجر، بأن يتنازل له المؤجر عن الأجرة، أو يتفق على أجرة تقل بكثير عن أجرة المثل لتكون بمثابة أجرة تافهة تأخذ حكم الأجرة المعدومة. فإذا حدث ذلك كان التصرف مضافاً إلى ما بعد الموت ومن ثم يخضع لأحكام الوصية، فيستطيع الورثة مطالبة المستأجر (يستوي أن يكون وارثاً أو من الغير) برد ما زاد من المحاباة في الأجرة على ثلث التركة، إلا إذا أجازوا التصرف. وإذا أثبت الورثة أن الإيجار قد صدر في مرض الموت اعتبر أنه قد صــدر على ســبيل التبرع، ما لم يثبت المســتأجر أنه إيجــار حقيقي وأنه لا توجـد محـاباة في الأجرة.
ثانياً- الإيجار الصادر من الوارث الظاهر:
الوارث الظاهر هو الشخص الذي يقوم بوضع يده على أعيان التركة على أساس أنه وارث، ويعتقد الناس بأنه وراث فعلاً، ثم تظهر الحقيقة بعد ذلك ويظهر الوارث الحقيقي. وقد يقول البعض إن الوارث الظاهر غير مالك للعين المؤجرة، وأننا يلزمنا أن نحترم حق الوارث الحقيقي، ولكن هناك أمراً آخر يلزم مراعاته وهو أن المستأجر حسن النية، ولا يعترف بوجود الوارث الحقيقي. والإيجار الصادر من الوارث الظاهر يكون نافذاً في حق الوارث الحقيقي، حتى ولو زادت مدة الإيجار على ثلاث سنوات، طالما أن المستأجر حسن النية، وأن الإيجار لم يتم على سبيل التبرع.




السؤال السادس: اكتب في شروط الشيء المؤجر.
الإجابة
يشترط في الشيء المؤجر كمحل لالتزام المؤجر أن يكون موجوداً أو قابلاً للوجود، ومعيناً أو قابلاً للتعيين، وداخلاً في دائرة التعامل، وأن يكون غير قابل للاستهلاك. وذلك على النحو التالي:
أن يكونه الشيء المؤجر موجوداً أو قابلاً للوجود في المستقبل:
الشيء المؤجر، باعتباره محلاً لالتزام المؤجر، يجب أن يكون موجواً أو قابلاً للوجود في المستقبل. فإذا لم يكن الشيء المؤجر موجوداً أو قابلاً للوجود، وقع عقد الإيجار باطلاً، فإيجار شخص لمنزل على أنه موجود وهو غير موجود، أو إيجار شخص لحق انتفاع ليس له يقع باطلاً لانعدام المحل.
وإذا كان الشيء غير موجود عند الإيجار، ولكنه محتمل الوجود في المستقبل، كإيجار منزل قبل أن يتم بناؤه على أن يبدأ الإيجار عند تمام البناء، فإن العقد يقع صحيحاً، لأنه يعتبر إيجاراً لشيء مستقبل، ومن الجائز أن يكون محل الالتزام شيئاً مستقبلاً.
أن يكون معيناً أو قابلاً للتعيين:
يجب أن يكون الشيء المؤجر معـيناً أو قابلاً للتعــيين، وإلا وقـع العقد باطلاً. وطريقة تعيين الشيء المؤجر تختلف بحسب طبيعـة هـذا الشـيء وما إذا كان من الأشـياء المعـينة بالذات أو من الأشياء المعينة بالنوع ... فالشيء المعين بالذات يتعين بمميزاته الذاتية، فالأرض الزراعية تعين مثلاً بذكر مساحتها وحدودها وبيان رقم القطعة واسم الحوض والبلدة ... الخ. أما الشيء المعين بالنوع فيتم تعيينه ببيان نوعه ومقداره ودرجة جودته.
وليس من الضروري أن يكون الشيء معيناً فعلاً، بل يكفي أن يكون قابلاً للتعيين، وهو يكون كذلك إذا تضمن العقد ما يستطاع به تعيينه. مثال ذلك تأجير عدد من السيارات يكفي لنقل عدد معين من تلاميذ إحدى المدارس، فتحديد عدد التلاميذ يسمح بتحديد عدد السيارات المؤجرة.
أن يكون الشيء المؤجر قابلاً للتعامل فيه:
قد يكون الشيء غير قابل للتعامل فيه بسبب طبيعته، لأنه شيء ينتفع به كل الناس، وانتفاع الفرد لا يمنع انتفاع الآخرين، كالشمس والهواء وماء البحر. وقد يكون الشيء غير قابل للتعامل فيه نظراً للغرض المخصص له الشيء، فلا يجوز القيام بإيجار الأملاك العامة للدولة، ولكن قد يسمح للأفراد بالانتفاع ببعض الأماكن العامة كالأسواق العامة ومحطات السكك الحديدية وشواطيء البحار، وفي هذه الأحوال لا يكون الانتفاع بموجب عقد إيجار، وإنما بموجب عقد إداري يخضع لأحكام القانون الإداري.
ألا يكون الشيء المؤجر قابلاً للاستهلاك:
من الضروري ألا يكون الشيء المؤجر قابلاً للاستهلاك، إذ من أهم الالتزامات التي تقع على عاتق المستأجر الالتزام برد الشيء المؤجر بعينه إلى المؤجر عند انتهاء مدة الإيجار، فإذا كان الشـيء المؤجر قابلاً للاستهلاك فإن المستهلك يعجز عن رده في هذه الحالة.
السؤال السابع: متى يقوم المشرع بتحديد مدة الإيجار ؟
الإجابة
إذا لم يتفق المؤجر والمستأجر أصلاً على مدة الإيجار أو على أسس تحديدها، أو اتفقا على المدة ولكن وقع بينهما خلاف على المدة التي تم الاتفاق عليها، ولم يستطع أحدهما أن يثبت المدة التي يدعيها، في هاتين الحالتين لا يترتب على عدم تحديد المدة بطلان عقد الإيجار بسبب تخلف عنصر المدة، لأن القانون يتدخل لتحديد مدة العقد، أي لتكملة عنصره الناقص وذلك نص المادة 563 مدني التي تقضي بأنه: "إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة، اعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة، وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتي بيانها ...". ويتضح من هذا النص أنه يعتد بمواعيد دفع الأجرة لتحديد مدة الإيجار في الأحوال الثلاثة الآتية:
إذا عقد الإيجار ولم يعرض المتعاقدان للمدة أصلاً، بل سكتا عنها، وفي هذه الحالة يفترض المشرع أن المتعاقدين قد قبلاً الإحالة بشأن تحديد المدة إلى نصوص القانون، فتكون مدة العقد هي المدة المعينة لدفع الأجرة طبقاً لنص المادة 563 مدني.
إذا عقد الإيجار وعرض المتعاقدان للمدة ولكنهما لم يعيناها، كأن يذكر المتعاقدان أن مدة العقد هي المدة المناسبة، أو المدة التي تلائم ظروف العقد، أو أن يذكرا صراحة أن مدة الإيجار غير معينة. وفي كل هذه الحالات تتم الإحالة إلى نص المادة 563 مدني، فتكون مدة العقد هي المدة المعينة لدفع الأجرة.
إذا عقد الإيجار واتفق المتعاقدان على مدة معينة، ولكن تعذر إثباتها، بمعنى أن أياً من المتعاقدين لم يستطع إثبات المدة التي تم الاتفاق عليها. عندئذ يعتبر الإيجار منعقداً لمدة غير معينة، ويعتد في تحديد مدته بالموعد المعين لدفع الأجرة.

السؤال الثامن: اكتب ما تعرفه عن جنس الأجرة
الإجابة
نص المشرع في (561) من القانون المدني على جواز أن تكون الأجرة نقوداً أو أي تقدمة أخرى. والأصل أن تكون الأجرة نقوداً، كما أنها في الغالب تكون مقسطة على مدد متساوية، ولكن هذا الأمر لا يمنع أن تكون الأجرة مبلغاً مقطوعاً من النقود يقوم المستأجر بدفعه مرة واحدة، سواء في بداية العقد أو في نهايته.
وقد تكون الأجرة تقدمة أخرى غير النقود، وفي هذا الأمر تختلف الأجرة في عقد الإيجار عن الثمن في عقد البيع، إذ الثمن في عقد البيع يجب أن يكون نقوداً، وإلا كنا بصدد عقد مقايضة لا عقد بيع.
وعلى هذا الأساس، قد يتفق المؤجر مع المستأجر على أن تكون الأجرة بضاعة يقدمها المستأجر للمؤجر، أو أن تكون الأجرة من ثمار الأرض الزراعية، كما يمكن الاتفاق على أن تكون الأجرة شيئاً قيمياً كقطعة أرض مثلاً، أو عملاً يؤديه المستأجر إلى المؤجر كإصلاح الأرض مقابل الانتفاع بها.
السؤال التاسع:- تكلم عن التزام المؤجر بتسليم العين المؤجرة مبيناً جزاء الإخلال بهذا الالتزام؟
(( الإجــابــة ))
من أهم الالتزامات التي تقع على عاتق المؤجر التزامه بتسليم العين المؤجرة إلى المستأجر، حتى يتمكن من الانتفاع بها:-

أولاً - الحالة التي يلزم تسليم العين المؤجرة بها :
عالج المشرع هذا الأمر في المادة 564 مدني بقوله: " يلتزم المؤجر بأن يسلم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة، وفقاً لما تم عليه الاتفاق أو لطبيعة العين ".
وعلى ضوء هذا النص يمكن القول بأن المشرع لا يلزم المؤجر بأن يقوم بتسليم العين المؤجرة وملحقاتها بالحالة التي كانت عليها عند إبرام العقد، بل يلزمه بأن يسلم العين المؤجرة وملحقاتها بحالة حسنة، بحيث تكون صالحة لتحقيق المنفعة التي أعدت لها.
ويمكن الرجوع إلى الاتفاق لمعرفة المنفعة التي أعدت لها العين، كما لو ذكر المتعاقدان أن الدار مؤجرة للسكنى، أو مؤجرة لممارسة مهنة معينة كالطب أو المحاماة، أو مزاولة التجارة.
وقد لا يوضح لنا العقد المنفعة المقصودة على النحو السابق ذكره، وفي هذه الحالة، يمكن الرجوع إلى طبيعة العين، فإذا كان المبنى المؤجر معداً للسكنى فإننا نعتبره مؤجراً للسكنى فيه، وإذا كان معداً كمدرسة أو مصنع فإننا نعتبره مؤجراً لهذا الغرض، ولا يجوز في هذه الحالة القيام بتحويل المبنى إلى استعمال آخر لا يتفق مع الاستعمال الذي أعد له وفقاً لطبيعته. والتزام المؤجر بتسليم العين المؤجرة وملحقاتها في حالة صالحة لتحقيق الغرض الذي أعدت له يترتب عليه التزام المؤجر بالقيام بكافة الإصلاحات التي من شأنها تحقيق هذه المنفعة، بغض النظر عن كون هذه الإصلاحات جسيمة أو بسيطة، إذ إن كل ما تحتاجه العين من إصلاحات من أجل تحقيق المنفعة المعدة لها يلتزم بها المؤجر، ولكن إذا كانت العين المؤجرة بحاجة إلى إصلاح أثناء سريان الإيجار، فلا يلتزم المؤجر إلا بإجراء الإصلاحات الجسيمة، وأما الإصلاحات البسيطة فتقع على عاتق المستأجر.
ولا يقتصر التزام المؤجر بإجراء الإصلاحات اللازمة للانتفاع بالعين المؤجرة على العين فقط، بل يمتد إلى الملحقات، فإذا كانت العين المؤجرة شقة معدة للسكنى كان على المؤجر أن يقوم بإصلاح السلم والمصعد، وإذا كانت العين المؤجرة أرضاً زراعية كان على المؤجر أن يقوم بإصلاح مجاري المياه والمصارف والسواقي التي تمدها بالمياه.
ويمكن القول بأن الأمور السابقة لم ينظمها المشرع بقواعد آمرة، بل نظمها بقواعد مكملة، يجوز للطرفين الخروج عليها، كأن يتفق المتعاقدان على إعفاء المؤجر من القيام بجميع الإصلاحات، وقصر التزامه على تسليم العين للمستأجر بالحالة التي كانت عليها وقت إبرام العقد، وتسليم العين بالحالة التي وجدت عليها وقت بدء الانتفاع، ويجوز أن يتفق المتعاقدان على قيام المؤجر بالإصلاحات الكمالية مثل أعمال الزينة والزخرفة، أو إلزام المؤجر بتركيب مصعد في العقار المؤجر.
ثانياً - الجزاء المترتب على الإخلال بالالتزام بالتسليم :
قد لا يقوم المؤجر بتنفيذ التزامه بالتسليم، كأن يمتنع عن تسليم العين محل الإيجار، أو يمتنع عن تسليم ملحقاتها، أو يقوم بتسليم العين وملحقاتها بحالة غير صالحة لتحقيق الغرض المقصود من الإيجار، أو يخرج على العقد بالنسبة لزمان ومكان التسليم.
ويمكن القول بأن هناك عدة إجراءات تترتب على الإخلال بالالتزام بالتسليم وهي: التنفيذ العيني – إنقاص الأجرة – الفسخ – التعويض.
-التنفيذ العيني :
يمكن القول بأن المؤجر إذا لم يقم بتسليم العين المؤجرة تسليماً صحيحاً، فإن للمستأجر الحق في أن يطالب بالتنفيذ العيني، وفي هذه الحالة تستجيب المحكمة للطلب المقدم إليها، بشرط أن يكون التنفيذ العيني ممكناً، ولا يوجد حق للغير يحول دون القيام له، فقد تكون العين المؤجرة مملوكة لشخص آخر غير المؤجر، أو قد تكون في حيازة مستأجر آخر يلزم تفضيل عقده على العقد الذي يعتمد عليه المستأجر طالب التنفيذ العيني.
ويمكن للمستأجر أن يطلب من قاضي الأمور المستعجلة أن يسلمه العين إذا كان هناك ما يدعو إلى الاستعجال، وإذا وجد القاضي من ظاهر المستندات التي قدمها المستأجر ما يؤيد الاستعجال فإنه يحكم بتسليم العين، ومن المعروف أن الحكم في هذه الحالة حكم مؤقت بحسب طبيعته ولا أثر له على موضوع الدعوى.
إنقاص الأجرة :
للمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة إذا كانت العين المؤجرة غير صالحة لتحقيق الغرض المقصود، ويكون الإنقاص على قدر الانتفاع الذي نقص، فمن المعروف أن الأجرة تقابل الانتفاع، ومن ثم فإنه يلزم إنقاصها بقدر ما نقص من الانتفاع، ويلجأ المستأجر إلى طلب إنقاص الأجرة إذا كان غير راغب في الفسخ، ووجد نفسه في حاجة إلى بقاء العقد قائماً.
- فسخ العقد :
قد يختار المستأجر فسخ العقد في حالة عدم قيام المؤجر بتسليم العين على النحو الصحيح، وله أن يلجأ إلى الفسخ ولو كان التقصير مقصوراً على التأخر في التسليم، ويحق للمستأجر أن يطلب الفسخ بغض النظر عن السبب الذي أدى إلى عدم التسليم على النحو الصحيح، أي سواء أكان السبب راجعاً إلى فعل المؤجر، أم راجعاً إلى سبب أجنبي لا يسأل عنه المؤجر، وطلب الفسخ المقدم من المستأجر يخضع لتقدير المحكمة، فهى ليست ملزمة بالاستجابة إلى طلب الفسخ، فقد تعطي للمؤجر مهلة لكي ينفذ التزامه وإذا كان التقصير يسيراً ولم يحرم المستأجر من الانتفاع بالعين إلا في أمور بسيطة، فالقواعد العامة في الفسخ تسمح بإعطاء المؤجر مهلة لكي ينفذ التزامه، كما أن ذلك الأمر لا يؤدي إلى حرمان المستأجر من الغرض الذي يسعى إليه، وقد خرج المشرع على القاعدة السابقة في المادة 565 مدني، حيث ألزم المحكمة بأن تحكم بفسخ الإيجار، إذا كانت العين المؤجرة في حالة من شأنها أن تعرض صحة المستأجر أو من يعيشون معه أو مستخدميه أو عماله لخطر جسيم، كأن تكون العين المؤجرة آيلة للسقوط، وفي هذه الحالة إذا طلب المستأجر الفسخ كان على المحكمة أن تحكم به ولو ثبت للمحكمة أن المستأجر قد تنازل عن حقه في طلب الفسخ.
- التعويض :
يحق للمستأجر أن يطلب من المؤجر القيام بدفع التعويض عن الأضرار التي أصابته نتيجة لعدم قيامه بالتسليم على النحو الصحيح، ويشترط في هذه الحالة أن يكون التقصير في التسليم راجعاً إلى سبب يسأل عنه المؤجر، أما إذا كان السبب في التقصير أمراً أجنبياً لا يسأل عنه المؤجر، فلا مجال في هذه الحالة لطلب التعويض.
ويجب على المستأجر أن يقوم بإعذار المؤجر حتى يمكنه أن يطالب بالتعويض، ويتم الإعذار عن طريق قيام المستأجر بإنذار المؤجر إنذاراً رسمياً، أو بأي وجه آخر من الأوجه التي تقوم مقام الإنذار الرسمي
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
nour

عضو هام


عضو هام
avatar

عدد المساهمات : 312
نقاط : 515
السٌّمعَة : 7
تاريخ التسجيل : 25/01/2010

مُساهمةموضوع: رد: تطبيقات المدنى العقود المدنية   الأربعاء أغسطس 18, 2010 10:34 pm

مقام الإنذار الرسمي .
السؤال العاشر :- تكلم عن التزام المـؤجر بصيانة العين المؤجرة ,مبيناً
جزاء الاخلال بهذا الالتزام ؟

(( الإجــابــة ))
التزام المؤجر بصيانة العين المؤجرة
هناك ثلاثة أنواع من الترميمات هي الترميمات الضرورية لحفظ العين، والترميمات التأجيرية، والترميمات الضرورية للانتفاع بالعين

التزام المؤجر بإجراء الترميمات

- الترميمات الضرورية لحفظ العين المؤجرة :
يقصد بالترميمات الضرورية لحفظ العين المؤجرة تلك الترميمات التي لا بد من القيام بها للمحافظة على العين من الهلاك، وهي في الغالب تجري على وجه الاستعجال، كإصلاح أساس المسكن إذا كان واهياً ويهدد المسكن بالسقوط، وإصلاح الحوائط إذا كانت على وشك الانهيار، وترميم الطوابق السفلية من المبنى إذا كانت هذه الطوابق قد غمرتها المياه فجعلتها على وشك السقوط، والقيام بإصلاح أسقف المبنى إذا كان على وشك الانهيار، ولا يكون المؤجر ملزماً بالترميمات السابقة إذا كانت غير ضرورية لانتفاع المستأجر، إلا إذا كان عدم إجرائها يهدد المبنى بالسقوط، وللمؤجر الحق في إجراء هذه الترميمات ولو عارض المستأجر في إجرائها، طالما أنها ضرورية لحفظ العين المؤجرة.
- الترميمات الضرورية لكي ينتفع المستأجر بالعين :
هناك نوع آخر من الترميمات، وهي الترميمات التي لا بد من إجرائها لانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة انتفاعاً كاملاً، وهذه الترميمات لا يشترط لإجرائها أن تكون مستعجلة ولا ضرورية لحفظ العين المؤجرة من الانهيار، وقد نص المشرع في المادة 567 على أمثلة لهذا النوع من الترميمات، فذكر البياض ونزح الآبار والمراحيض ومصارف المياه، ويمكن أن نضيف إليها إصلاح المصعد وإصلاح السلم.
- الترميمات التأجيرية :
ويقصد بالترميمات التأجيرية: تلك الترميمات التي يلزم القيام بها لانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، وهي ترميمات بسيطة، يلزم المستأجر القيام بها، وفقاً لما جرى عليه العرف، ومن أمثلة الترميمات التأجيرية إصلاح البلاط والنوافذ والأبواب وصنابير المياه ودهانات الحوائط.
- التزام المؤجر بصيانة ملحقات العين المؤجرة :
يلتزم المؤجر بصيانة ملحقات العين المؤجرة، كأجهزة التبريد وأجهزة التدفئة والجراچ وغرف الخدم وغرف الغسيل، وهذه الترميمات لم يرد ذكرها في نص المادة 567 مدني ولكن إجراءها أمر ضروري للانتفاع بالعين المؤجرة، ولا يمكن للمستأجر الانتفاع بالعين المؤجرة إلا إذا تم إجراء هذه الترميمات.
وقد يشترك أكثر من مستأجر في الانتفاع بالملحقات، وفي هذه الحالة يحق لكل منهم أن يطالب المؤجر بإجراء الصيانة لها، إلا إذا كان المستأجر هو المتسبب في تلف الملحقات، فإنه يكون في هذه الحالة ملزماً بإجراء الصيانة المطلوبة لها، ولكن يبقى المؤجر ملزماً بالنسبة للمستأجرين الآخرين، فإذا قام المؤجر بإجراء الصيانة المطلوبة كان له الحق في الرجوع على المتسبب في التلف.
- المؤجر غير ملزم بالإصلاحات الكمالية :
لا يلتزم المؤجر بالإصلاحات الكمالية، وهي الإصلاحات التي تهدف إلى تحسين العين وتزيينها كأعمال الزخرفة وتزيين الحيطان بالورق وفرش الرمل على الطرقات.
- الأعمال التي تتطلبها السلطة الإدارية :
قد تأمر السلطة الإدارية بإجراء ترميمات في العين المؤجرة لكي تصبح العين صالحة لنوع معين من الانتفاع، كأن تأمر بتنكيس منزل آيل للسقوط، أو القيام بتوصيل المنزل بالمجاري، أو القيام بوضع عدد من مضخات الحريق في العين المؤجرة.
ويمكن القول بأن الترميمات السابقة يلتزم المؤجر بإجرائها إذا كانت تدخل في إطار الترميمات الضرورية التي يلتزم المؤجر بإجرائها لكي يتمكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة.
ولكن إذا كانت هذه الأعمال لازمة لكي يمكن الانتفاع بالعين على نحو معين، لمباشرة حرفة أو صناعة معينة، فلا يلتزم المؤجر بالقيام بهذه الأعمال إلا إذا كان العقد ينص على التزام المؤجر بالقيام بها أو إذا كانت العين معدة، بصفة أساسية من أجل القيام بهذا النوع من الانتفاع، وفي هذه الأحوال يكون المؤجر ملتزماً بإجراء هذه الأعمال حتى ولو لم ينص العقد على ذلك.
ومن أمثلة هذه الحالة أن يقوم شخص باستئجار عين لكي تكون سينما، فطلبت الإدارة ضرورة وضع مضخات للحريق في العين المؤجرة حتى تعطيه الترخيص، وفي هذه الحالة لا يكون المؤجر ملتزماً بهذه الأعمال، إلا إذا كان العقد منصوصاً فيه على تخصيص العين لتكون سينما، أو كانت العين معدة بحسب الأصل لتكون سينما، ولو لم يتم النص على ذلك في العقد.
ويمكن القول بأن العقد إذا لم يكن قد تم النص فيه على أن العين المؤجرة معدة لتكون سينما، ولم تكن العين معدة بحسب الأصل لتكون سينما، فلا يكون المؤجر ملتزماً بالأعمال التي تتطلبها الإدارة، ويتحمل المستأجر وحده القيام بها.
- التزام المؤجر بدفع الضرائب والتكاليف المفروضة على العين المؤجرة :
عالج المشرع هذا الموضوع في المادة 567 مدني التي نصت على أن «يتحمل المؤجر التكاليف والضرائب المستحقة على العين المؤجرة ... ».
ولكي يتحمل المؤجر بدفع هذه الضرائب يلزم أن تكون مفروضة على العين المؤجرة ذاتها، ومن أمثلة هذه الضرائب أموال الأراضي الزراعية والعوائد بالنسبة للمباني، وأما إذا كانت الضرائب والتكاليف مفروضة على انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، فإن الالتزام بدفع هذه الضرائب والتكاليف يقع على عاتق المستأجر، ومن أمثلة هذه الحالة قيام البلديات بفرض مبلغ من المال على سكان المدن بنسبة 2% مقابل النظافة، وفي هذه الحالة يكون المستأجر هو الملتزم بالدفع.
- التزام المستأجر بدفع ثمن المياه والغاز :
يقع على عاتق المستأجر الالتزام بدفع ثمن المياه والغاز، ويلزم أن نلاحظ أن المشرع قد نص في المادة 567 مدني على تحمل المؤجر ثمن المياه إذا قدر جزافاً، أي تم تقديره بدون ارتباط بالاستهلاك الفعلي للمياه، فالمؤجر يمكنه في هذه الحالة أن يقدر المبلغ الذي سيلتزم به، ويأخذ ذلك في اعتباره عند تقدير الأجرة، وأما إذا كان التقدير يتم عن طريق عداد المياه، فإن تحديد ثمن المياه يكون على حسب استهلاك المياه لكل مستأجر، ومن ثم فلا يمكن تقدير قيمة المبلغ مقدماً، وفي هذه الحالة يتحمل المستأجر بثمن المياه.
ويلزم أن نلاحظ أن الكهرباء الخاصة بملحقات العين كالسلم والمصعد والمدخل العمومي للعين يتحملها المؤجر، إلا إذا تم الاتفاق أو جرى العرف على قيام المستأجر بدفعها.
ونظراً لأن هذه الاتفاقات جاءت على خلاف القواعد العامة، فإنه يلزم أن تكون واضحة الدلالة، وأن الطرفين قد اتجها إلى الخروج على هذه القواعد سواء أكان هذا الخروج قد تم التعبير عنه بطريقة صريحة أم ضمنية.

كذلك يلزم تفسير هذا الأمر تفسيراً ضيقاً، وعند وجود شك في الدلالة على المقصود، وجب أن يفسر الشك لمصلحة المدين أي الطرف الذي كان سيضار
جزاء إخلال المؤجر بالتزامه
بصيانة العين المؤجرة
- تمهيد وتقسيم :
إذا أخل المؤجر بالتزامه بصيانة العين المؤجرة، فإن هذا الأمر يؤدي إلى نشوء خيار للمستأجر بين أن يطلب التنفيذ العيني، أو أن يطلب الفسخ، وهناك أمر أخر يكون في مقدور المستأجر، وهو إنقاص الأجرة بقدر نقص الانتفاع الذي حدث في العين المؤجرة، وعلى ضوء ما سبق يمكن القول بأن إخلال المؤجر بالتزامه بصيانة العين المؤجرة يؤدي إلى ثلاثة جزاءات هي :
التنفيذ العيني.
إنقاص الأجرة.
الفسخ.

أولاً - التنفيذ العيني :
يحق للمستأجر إذا لم يقم المؤجر بتنفيذ التزامه بصيانة العين المؤجرة أن يجبره على القيام بتنفيذ التزامه، طالما أن هذه الصيانة أمر ضروري للانتفاع بالعين المؤجرة، كذلك يحق للمستأجر أن يحبس الأجرة حتى يقوم المؤجر بتنفيذ التزامه بالصيانة في ميعاد مناسب يحدده القضاء، ومن الضروري أن نلاحظ أن التزام المؤجر بالتنفيذ العيني يتطلب ألا تكون النفقات باهظة لا تتناسب مع الأجرة التي يدفعها المستأجر لأنه في هذه الحالة يعفى المؤجر من التنفيذ العيني، ولا يكون أمام المستأجر إلا أن يطلب فسخ العقد، أو أن يستمر في انتفاعه بالعين المؤجرة مع إنقاص الأجرة.
كذلك يجوز للمستأجر أن يحصل على ترخيص من القضاء بإجراء الترميمات الضرورية بنفسه مع خصم المبلغ الذي أنفقه من الأجرة، وذلك الأمر مشروط بأن يقوم المستأجر أولاً بإعذار المؤجر، وهذا الأمر لا يخل بحق المستأجر في الفسخ أو إنقاص الأجرة وقد يكون الإصلاح المطلوب أمراً مستعجلاً، كالقيام بإصلاح المصعد، وفي هذه الحالة لا يلجأ المستأجر إلى القضاء لكي يحصل على ترخيص بإجراء الترميمات المستعجلة أو الترميمات البسيطة التي يلتزم بها المؤجر، بل يقوم المستأجر بإصلاح الترميمات بنفسه، ولا أهمية لوقت حدوث العيب، سواء حدث العيب وقت بدء الانتفاع، أو ظهر بعد فترة من الانتفاع، وذلك بشرط أن يكون المستأجر قد قام بإعذار المؤجر، ولم يقم المؤجر بالإصلاح في ميعاد مناسب، ويكون من حق المستأجر أن يخصم المبلغ الذي قام بإنفاقه من الأجرة .
ثانياً - قيام المستأجر بإنقاص الأجرة :
يحق للمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة، نظراً للنقص الذي حدث في الانتفاع، وفي هذه الحالة لا يلجأ المستأجر إلى التنفيذ العيني. والقيام بإنقاص الأجرة يقوم على أساس أن الأجرة تدفع مقابل الانتفاع الكامل بالعين، فإذا حدث نقص في هذا الانتفاع، كان من حق المستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة، ويتم ذلك من وقت نقص الانتفاع، ولا أهمية للسبب الذي أدى إلى نقص الانتفاع، أي سواء أكان النقص بسبب خطأ حدث من المؤجر، أم أن المؤجر لم يرتكب أي خطأ.
ثالثاً - الفســخ :
يحق للمستأجر إذا لم يتم التنفيذ العيني ولم يرغب المستأجر في البقاء بالعين المؤجرة مع إنقاص الأجرة أن يطلب فسخ عقد الإيجار، وفي هذه الحالة تطبق أحكام الفسخ ، ومن ثم يلزم قيام المستأجر بإنذار المؤجر بضرورة قيامه بإصلاح العين وإجراء الترميمات المطلوبة في موعد مناسب.
ويلزم أن نلاحظ أن المحكمة تتمتع بسلطة تقديرية بالنسبة لطلب الفسخ، فيمكنها أن تحكم بالفسخ، إذا اتضح لها أن نقص الانتفاع بالعين مرجعه عدم إجراء الترميمات المطلوبة، خاصة إذا كانت هذه الترميمات قد بلغت حداً من الجسامة، مما جعل العين غير صالحة للانتفاع المطلوب.
رابعاً - طلب المستأجر للتعويض :
سواء أطلب المستأجر التنفيذ العيني، أم طلب إنقاص الأجرة، أم طلب الفسخ، فإن له الحق في طلب التعويض عن الضرر الذي أصابه نتيجة عدم قيام المؤجر بالترميمات المطلوبة، أو لقيامه بالإصلاح بعد مرور فترة من الوقت، أي أنه قام به متأخراً عن الموعد المطلوب، فإذا كانت العين مؤجرة للسكنى فيها، ثم تأخر المؤجر في القيام بالإصلاحات المطلوبة، مما دفع المستأجر إلى الإقامة بأحد الفنادق، فإن المؤجر يكون ملتزماً بدفع القدر الزائد على الأجرة الذي دفعه المستأجر للفندق.
ولكن قد تحدث أضرار أخرى للمستأجر كتلف بعض الأثاث، وهنا يستحق المستأجر التعويض عن هذا الضرر، بشرط أن يكون خطأ المؤجر هو السبب في حدوثه، ولكن إذا كان السبب في حدوث الضرر أمراً خارجياً لا يد للمستأجر فيه يكون المؤجر ملزماً بتعويض هذا الضرر، كأن يكون السبب في حدوث الضرر قوة قاهرة، أو شخص أجنبي، أو تدخل السلطة الإدارية.
والتعويض الذي يقوم المؤجر بدفعه للمستأجر أساسه المسئولية العقدية، ومن ثم؛ فإن هذا التعويض يشمل الضرر المباشر المتوقع، إلا إذا ارتكب المؤجر غشاً أو خطأ جسيماً، فإنه يقوم بتعويض الضرر المباشر المتوقع وغير المتوقع.
والمسئولية التي تقع على عاتق المؤجر تجاه المستأجر تعتبر مسئولية عقدية، لارتباطهما بعقد الإيجار.
السؤال الحادي عشر :- بين أحكام هلاك العين الؤجرة ؟
(( الإجــابــة ))
قد تهلك العين المؤجرة خلال مدة الإيجار هلاكاً كلياً، وقد تهلك هلاكاً جزئياً، وقد يكون الهلاك راجعاً إلى خطأ المؤجر، أو راجعاً إلى خطأ المستأجر أو راجعاً إلى سبب أجنبي، ونتكلم عن هذه الأمور فيما يلي:

أولاً - هلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً :
قد تهلك العين المؤجرة هلاكاً كلياً، أي إنها تزول من الوجود كلية، أو تتعطل صلاحيتها لأداء الغرض المقصود تعطلاً كاملاً، وفي هذه الأحوال يلزمنا أن نعرف ما حكم هذا الهلاك بالنسبة لكل من المؤجر والمستأجر.
الهلاك قد يكون هلاكاً مادياً أو هلاكاً معنوياً، ويقصد بالهلاك المادي ذلك الهلاك الذي يقع على مادة العين المؤجرة فيدمرها تماماً، ويجعلها غير صالحة لأداء الغرض المقصود منها، ومن أمثلة الهلاك المادي زوال البناء محل الإيجار نتيجة زلزال أو حريق، ويلزم أن نلاحظ أن الهلاك يقع على المادة المكونة للشيء، ولو بقيت الأرض التي كان البناء قائماً عليها مع بعض الحيطان التي كانت تشكل البناء ويكون الهلاك كلياً ولو بقيت الملحقات قائمة كأن يدمر المنزل محل السكنى مع بقاء الجراچ قائماً.
وقد يكون الهلاك معنوياً، أي أنه لا يمس المادة المكونة للعين، ولكنه يجعلها غير صالحة لأداء الغرض المقصود، كأن تنقطع المياه اللازمة لري الأرض الزراعية، أو أن تقوم الدولة بنزع ملكية العين المؤجرة وتحويلها إلى منطقة عسكرية، والأحكام التي تطبق على الهلاك المادي تطبق أيضاً على الهلاك المعنوي لأن العين في الحالتين تصبح غير صالحة لأداء الغرض المقصود منها، ولكي نعتبر الهلاك المعنوي هلاكاً كلياً يلزم أن يحول ذلك الهلاك من الانتفاع بالعين جميعها، كذلك يلزم ألا يكون ذلك الهلاك مؤقتاً، ومسألة ما إذا كان الهلاك كلياً أو جزئياً من مسائل الواقع، أي إنها من سلطة قاضي الموضوع، دون رقابة عليه من محكمة النقض.
- أحكام الهلاك الكلي :
إذا وقع الهلاك الكلي على العين المؤجرة سواء أكان هلاكاً مادياً أم هلاكاً معنوياً، فإنه يؤدي إلى انفساخ العقد من تلقاء نفسه، لأن المحل الذي يرد عليه الإيجار قد انعدم ويكون الانفساخ من وقت حدوث الهلاك، ويقع الانفساخ بقوة القانون، فلا حاجة للجوء إلى القضاء، وإذا حدث نزاع حول الهلاك أدى إلى اللجوء إلى القضاء، فإن الحكم الذي يصدره القاضي بوقوع الانفساخ لا يكون منشئاً بل هو حكم مقرر.
ويؤدي الانفساخ إلى زوال الالتزامات المترتبة على المؤجر والمستأجر، وعلى هذا لا يكون المستأجر ملزماً بدفع الأجرة، وإذا كان قد دفعها فإنه يحق له أن يستردها.
ويؤدي الهلاك إلى انفساخ العقد، سواء أكان السبب في الهلاك هو خطأ المؤجر أم خطأ المستأجر أم خطأ الغير أم القوة القاهرة، وفي هذه الأحوال لا يكون المؤجر ملتزماً بإصلاح العين المؤجرة، كما لا يكون من حق المستأجر الرجوع إلى العين بعد إصلاحها، لأن العقد انفسخ بقوة القانون، وإذا كان الهلاك راجعاً إلى حدوث قوة قاهرة كزلزال أو سيول فلا يحق للمستأجر أن يرجع على المؤجر بالتعويض، لأن المؤجر لم يرتكب خطأ حتى يرجع عليه المستأجر بالتعويض، وأما إذا كان الهلاك بسبب الغير، فإن رجوع المستأجر عليه بالتعويض يكون جائزاً، لأن المسئولية هنا مسئولية تقصيرية، لعدم وجود عقد بين المستأجر والغير بينما تكون المسئولية في حالة خطأ المؤجر مسئولية عقدية.
ويلزم أن تراعى أن هلاك العين المؤجرة بسبب لا يرجع إلى المستأجر فإنها تهلك على المؤجر، ولا أهمية للميعاد الذي حدث فيه الهلاك، فهي تهلك على المؤجر سواء وقع الهلاك قبل التسليم أو بعد التسليم.
وأما إذا كان الهلاك راجعاً إلى خطأ المؤجر، فإنه يكون ملزماً بتعويض المستأجر نتيجة حرمانه من الانتفاع بالعين بالنسبة للمدة الباقية بعد حدوث الهلاك.
وأما إذا كان المستأجر هو السبب في حدوث الهلاك، فإنه يكون مسئولاً أمام المؤجر، حيث يلزمه أن يعوضه عن انفساخ الإيجار قبل مدته.
وأما إذا كان الغير هو السبب في حدوث الهلاك، فإنه يكون مسئولاً عن تعويض كل من المؤجر والمستأجر عن الأضرار التي لحقت بهما نتيجة انفساخ عقد الإيجار قبل مدته.
ثانياً- هلاك العين المؤجرة هلاكاً جزئياً:
يقصد بالهلاك الجزئي ذلك الهلاك الذي يقع على جزء من العين المؤجرة، أو ذلك الهلاك الذي يحرم المستأجر من بعض المنفعة.
وينقسم الهلاك الجزئي إلى هلاك مادي وهلاك معنوي:
والهلاك الجزئي المادي هو ذلك الهلاك الذي يقع على جزء من العين المؤجرة، كأن يؤدي الحريق إلى تلف جزء من المنزل.
وأما الهلاك الجزئي المعنوي فهو الهلاك الذي يؤدي إلى حرمان المستأجر من جزء من المنفعة، كقيام السلطة العامة بنزع ملكية جزء من الأرض المستأجرة لإجراء تجارب معينة أو لمقاومة الآفات.
ويدخل في إطار الهلاك الجزئي الاختلال في الانتفاع بالعين المؤجرة، كأن تنقص المنفعة التي تم الإيجار من أجلها نقصاً كبيراً.

- الأحكام التي تطبق في حالة الهلاك الجزئي :
إذا كان الهلاك الجزئي مرجعه فعل المستأجر فلا يحق له أن يطالب المؤجر بأي شيء، كأن يطلب إصلاح العين المؤجرة، أو إنقاص الأجرة، ويظل الإيجار سارياً، بل إن وقوع الهلاك الجزئي بسبب يرجع إلى المستأجر أو أحد تابعيه يعطي للمؤجر الحق في مطالبة المستأجر بالتعويض عن الأضرار التي حدثت في العين المؤجرة.
ولا يحق للمستأجر أن يطلب من القضاء الحكم بفسخ العقد، طالما أن السبب في الهلاك الجزئي يرجع إلى المستأجر، وعلى العكس يمكن للمؤجر أن يلجأ إلى القضاء للحكم بفسخ العقد، نظراً لأن المستأجر قد أخل بأحد الالتزامات الواقعة على عاتقه، وهذا الالتزام هو الالتزام ببذل العناية المطلوبة من أجل المحافظة على محل الإيجار طوال مدة الإيجار.
وقد يكون الهلاك الجزئي لا دخل للمستأجر أو تابعيه في وقوعه، وإنما يرجع إلى قوة قاهرة أو إلى فعل الغير، وهنا يحق للمستأجر أن يطالب المؤجر بالتنفيذ العيني، كما يحق أن يطلب إنقاص الأجرة بقدر النقص الذي حدث في الانتفاع بالعين المؤجرة، ويحق له أيضاً أن يطلب فسخ العقد، وذلك إذا كان الهلاك الجزئي قد حرم المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة على النحو المقصود ، ويحق للمستأجر أن يرجع على المؤجر بتعويض الضرر الذي أصابه نتيجة الهلاك الجزئي، إلا إذا كان الضرر الذي حدث لا دخل للمؤجر في حدوثه .
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
nour

عضو هام


عضو هام
avatar

عدد المساهمات : 312
نقاط : 515
السٌّمعَة : 7
تاريخ التسجيل : 25/01/2010

مُساهمةموضوع: رد: تطبيقات المدنى العقود المدنية   الأربعاء أغسطس 18, 2010 10:35 pm

نتيجة الهلاك الجزئي، إلا إذا كان الضرر الذي حدث لا دخل للمؤجر في حدوثه .
السؤال الثاني عشر :-تكلم عن ضمان المؤجر لتعرضة الشخصى مبينا أنواع التعرض وشروطة والجزاء المترتب على هذا التعرض ؟
(( الإجــابــة ))
أنواع التعرض وشروطه :
ينقسم التعرض الصادر من المؤجر إلى قسمين هما التعرض المادي والتعرض المبني على تصرفات قانونية من شأنها أن تحرم المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة أو تنقص هذا الانتفاع، فالمؤجر يسأل عن التعرض الصادر منه سواء أكان هذا التعرض مادياً أم قانونياً، ويسأل عن التعرض القانوني الصادر من الغير، إذا كان هذا التعرض مبنياً على تصرفات قانونية قام بها المؤجر، سواء أكانت هذه التصرفات قد صدرت من المؤجر قبل عقد الإيجار أم بعده.
ومن أمثلة التعرض المادي الصادر من المؤجر أن يزاحم المؤجر المستأجر في انتفاعه بالعين المؤجرة، أو أن يقوم المؤجر باقتحام العين المستأجرة، أو أن يترك حيواناته ترعى في الأرض المستأجرة، أو أن يقوم بدخول الأرض لكي يقطف ثمارها، وأما التعرض القانوني فله أمثلة كثيرة منها ادعاء المؤجر بوجود حق له على العين المؤجرة من شأنه أن يحرم المستأجر من الانتفاع بالعين أو يخل بانتفاعه، أو أن يقوم شخص بإبرام عقد إيجار لقطعة أرض يملكها، وأثناء فترة الإيجار تملك المؤجر الأرض بالإرث أو بالوصية أو بالشراء فاستند على الملكية التي آلت إليه لكي ينزع العين المؤجرة من يد المستأجر، والتعرض هنا تعرض قانوني، ولا يعتبر تعرضاً مادياً، لأن المؤجر يستند على تصرف قانوني في تعرضه للمستأجر.
- شروط التعرض الشخصي :
هناك عدة شروط يلزم توافرها حتى نكون أمام تعرض شخصي صادر من المالك وهذه الشروط هي:
وقوع التعرض بالفعل.
أن يقع التعرض أثناء مدة الإيجار.
أن يؤدي التعرض إلى حرمان المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة أو أن يخل بهذا الانتفاع.
ألا يستند المؤجر في تعرضه إلى حق ثابت له.
ونقوم بشرح هذه الشروط فيما يلي:
- وقوع التعرض بالفعل:
أول شرط بالنسبة لضمان التعرض الشخصي هو أن يقع هذا التعرض فعلاً، فإذا كان التعرض مادياً، فإنه يلزم أن يقوم المؤجر بأعمال مادية يكون من شأنها أن تحرم المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة، وتخل بهذا الانتفاع، وإنما إذا كان الأمر متعلقاً بخشية من وقوع التعرض، فلا يكون ذلك كافياً لقيام المستأجر بالرجوع على المؤجر بضمان التعرض، فإذا قام المؤجر ببيع العين المؤجرة، فإن التعرض لا يقوم طالما أن المشتري لم يطلب من المستأجر تسليم العين له.
وإذا كان التعرض قانونياً أي مبنياً على سبب قانوني، كأن يصبح المؤجر مالكاً للعين المؤجرة، فلا يعتبر التعرض قائماً إلا إذا طلب المؤجر من المستأجر تسليم العين المؤجرة.
- ثانياً - وقوع التعرض أثناء مدة الإيجار:
يلزم أن يقع التعرض أثناء مدة الإيجار، وقد يمتد الإيجار بعد انتهاء مدته الأصلية، وفي هذه الحالة يكون الإيجار قائماً، ويلزم المؤجر بعدم التعرض، ويمكن القول، أيضاً بأن الإيجار إذا تجدد تجديداً ضمنياً، فلا يحق للمؤجر أن يقوم بالتعرض للمستأجر، وقد ينتهي الإيجار ولكن يستمر المستأجر في العين المؤجرة بناء على مهلة أعطاها له القاضي، وفي هذه الحالة لا يجوز للمؤجر أن يقوم بالتعرض للمستأجر.
ثالثاً- قيام المؤجر بأعمال من شأنها أن تحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة أو تخل بهذا الانتفاع:
لا يحق للمؤجر أن يقوم بتعرض من شأنه أن يحرم المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة، أو يخل بهذا الانتفاع، فإذا قام المؤجر بهدم العين المؤجرة، فإنه يكون مسئولاً في هذه الحالة عن الأمر الذي قام به، ويحق للمستأجر الرجوع عليه بضمان التعرض، وقد يهدم المؤجر جزءاً من العين المؤجرة، كأن يهدم الجراج الملحق بالمسكن المؤجر، وفي هذه الحالة يكون مسئولاً أيضاً، وإذا كان العمل الذي قام به المؤجر لا يحرم المستأجر من الانتفاع، ولا يخل بهذا الانتفاع، فلا يكون التعرض قائماً.
رابعاً - عدم استناد المؤجر إلى حق ثابت له:
وأخيراً يلزم أن يكون التعرض غير مشروع، فالمؤجر لا يستند في تعرضه إلى حق ثابت له، لأنه إذا كان للمؤجر الحق؛ في التدخل لإجراء أمر معين في العين فلا يكون متعرضاً أياً كان مصدر هذا الحق أي سواء أكان مصدره القضاء أو بناء على نص في القانون أم أكان مستمداً من عقد الإيجار نفسه، ومن أمثلة الحق المستمد من القانون، حق المؤجر في إجراء الترميمات الضرورية من أجل المحافظة على العين، فلا يعتبر المؤجر متعرضاً إذا قام بالترميمات الضرورية، من أجل المحافظة على العين، ولو أدى القيام بها إلى حرمان المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة أو الإخلال بهذا الانتفاع.
وقد يستند المؤجر في تعرضه على نفس عقد الإيجار، كأن يشترط المؤجر على المستأجر في عقد الإيجار على أن للمؤجر حقا في بناء دور ثان فوق العين المؤجرة، فإذا أدى هذا الأمر إلى الإخلال بانتفاع المستأجر، فلا يكون المؤجر ضامناً لهذا النوع من التعرض، وقد يستند المؤجر على نص القانون الذي يسمح له بالقيام بأمر معين، كأن يقوم المؤجر بدخول العين للتأكد من أن المستأجر يستعمل العين فيما أعدت له.
- الجزاء المترتب على التعرض الشخصي:
يمكن استخلاص الجزاء المترتب على التعرض الشخصي من القواعد العامة فإذا قام المؤجر بالتعرض للمستأجر، سواء أكان هذا التعرض مادياً أم قانونياً، كان للمستأجر الحق في أن يطلب وقف التعرض، وهذا الأمر يعرف بالتنفيذ العيني، وقد يطلب المستأجر فسخ عقد الإيجار، إذا كان هناك ما يبرر هذا الأمر، وللمستأجر كذلك أن يطلب إنقاص الأجرة، ويحق للمستأجر في كل الأحوال السابقة، أن يطلب التعويض، إذا كان هناك ما يبرره، ونقوم فيما يلي بشرح الأمور السابقة.
- التنفيذ العيني:
إذا وقع تعرض مادي أو قانوني فإن للمستأجر الحق في وقف هذا التعرض، فإذا قام المؤجر بمنع المياه عن المسكن المؤجر، أو امتنع عن إنارة السلم، كان للمستأجر أن يطلب من القضاء إلزام المؤجر بوقف التعرض، وله عند الاستعجال أن يلجأ إلى قاضي الأمور المستعجلة ويطلب تعيين حارس يقوم بنفسه بالإصلاح المطلوب على نفقة المؤجر.
ويمكن القول بأن للمستأجر في حالة التعرض الشخصي الصادر من المؤجر، أن يطلب التنفيذ العيني، بعد اعتذار المؤجر لكي يقوم بالإصلاح المطلوب ويحق للمستأجر أن يحبس الأجرة حتى يجبر المؤجر على التنفيذ العيني، وهذا الأمر يمثل نوعاً من الدفع بعدم التنفيذ.
ولا يحق للمستأجر أن يتوقف عن دفع الأجرة إلا إذا كان التعرض الصادر من المؤجر تعرضاً جدياً ، فإذا كان التعرض الذي صدر من المؤجر هو مجرد تهديدات لم ينفذها، فلا يحق للمستأجر في هذه الحالة أن يمتنع عن دفع الأجرة، وإذا حبسها فإنه يمكن إلزامه بدفعها، بالإضافة إلى التعويض عن الضرر الذي أصاب المؤجر نتيجة لحبس الأجرة.
وقيام المستأجر بحبس الأجرة لا يعني حرمان المؤجر من الأجرة نهائياً، بل إن هذا الأمر يمثل نوعاً من الضغوط على المؤجر، لكي يتوقف عن التعرض للمستأجر، فإذا قام المؤجر بالإصلاح المطلوب، واستمر المستأجر حابساً للأجرة، كان من حق المؤجر أن يلجأ إلى القضاء، لكي يلزم المستأجر بدفع الأجرة مع التعويض إذا كان هناك ما يبرره.
- فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة:
قد لا يقوم المستأجر بطلب التنفيذ العيني، ويطلب بدلاً من ذلك فسخ العقد، وقد يطلب أمراً آخر وهو إنقاص الأجرة، فإذا قام المؤجر بالإصلاح المطلوب وعوض المستأجر عن الأضرار التي أصابته، فلا يكون للمستأجر في هذه الحالة أن يطلب فسخ العقد، أو إنقاص الأجرة.
وقد لا يطلب المستأجر الفسخ، ولكن يطلب إنقاص الأجرة بالقدر الذي يساوي نقص الانتفاع الذي حدث، ويحسب الإنقاص من اليوم الذي وقع فيه الإخلال بالانتفاع، فلا تأخذ المحكمة في الاعتبار يوم رفع الدعوى، وكذلك يوم صدور الحكم.
- التعويض:
يحق للمستأجر في كل الأحوال أن يطلب التعويض عن الأضرار التي أصابته نتيجة إخلال المؤجر بالتزامه بالامتناع عن التعرض، ويقدر التعويض في هذه الحالة وفقاً للقواعد العامة للمسئولية العقدية؛ أي أن التعويض يشمل ما لحق المستأجر من ضرر وما فاته من كسب.
والقاعدة المطبقة في هذا المجال هي ألا يتجاوز التعويض قيمة الأجرة، إلا إذا كان المستأجر قد تعرض لأضرار أخرى علاوة على حرمانه من انتفاعه بالعين المؤجرة، كأن يتلف فرش المستأجر مما يضطره إلى شراء فرش آخر، وبالنسبة لمسألة إعذار المؤجر فهناك من يرى ضرورة الإعذار حتى يمكن للمستأجر الحصول على التعويض، إلا إذا كان تنفيذ التزام المؤجر بعدم التعرض أصبح من المستحيل القيام به، أو أصبح غير مجد القيام به بفعله، وهذا الأمر الأخير هو الأمر الغالب في معظم الحالات.
ونحن نرى أن الإعذار في هذه الحالة غير مطلوب من أجل الحصول على التعويض، فالمؤجر عندما يقوم بالتعرض، فإن الإخلال بالالتزام لم يكن قد حدث بالفعل، وبناء عليه لا يكون هناك حاجة إلى الإعذار.
السؤال الثالث عشر :- تكلم عن ضمان المؤجر للتعرض القانونى الصادر من الغير مبينا
شروطة وآثارة ؟
(( الإجــابــة ))

ضمان التعرض الصادر من الغير

- الشروط التي يجب توافرها لقيام التعرض القانوني:
لكي يقع التعرض القانوني من الغير يلزم توافر أربعة شروط هي:
أن يكون التعرض صادراً من شخص أجنبي عن الإيجار.
أن يدعي الغير حقاً على العين المؤجرة، على أن يكون هذا الحق متعارضاً مع حق المستأجر.
أن يقع التعرض فعلاً.
أن يقع التعرض أثناء مدة الإيجار.
ونقوم فيما يلي بدراسة هذه الشروط.
أن يكون التعرض صادراً من الغير:
يلزم أن يكون التعرض صادراً من شخص أجنبي عن عقد الإيجار فالتعرض الصادر من المؤجر لا يمكن اعتباره تعرضاً صادراً من الغير، وكذلك لا يمكن اعتبار التعرض الصادر من اتباع المؤجر تعرضاً صادراً من الغير.


ادعاء الغير حقاً يتعلق بالعين المؤجرة :
يلزم أن يدعي الغير حقاً على العين المؤجرة، ويكون هذا الحق متعارضاً مع حق المستأجر، ولا فرق بين أن يكون هذا الحق مبنياً على أساس، أو غير مبني، بل يقوم التعرض من الغير ولو كان الحق الذي يدعيه الغير غير جدي وظاهر البطلان.
أما إذا كان التعرض الصادر من الغير مادياً، فلا يكون المؤجر ضامناً لهذا التعرض، ويمكن للمستأجر أن يلجأ إلى السلطة العامة، لكي تمنع الغير من التعرض المادي، ويلزم أن يكون الحق الذي يدعيه الغير متعلقاً بالعين المؤجرة، وفي نفس الوقت يتعارض مع حق المستأجر، فإذا قام الغير بمطالبة المستأجر بتسليم العين، لأنه اشتراها من المؤجر، فإن هذا التعرض يعتبر تعرضاً قانونياً صادراً من الغير، ومتعارضاً مع حق المستأجر، وفي نفس الوقت متعلقاً بالعين المؤجرة، ويستوي أن يكون الحق الذي يدعيه حقاً عينياً، كادعاء الغير بملكية العين المؤجرة، ويطلب من المستأجر تسليمها، أو حقاً شخصياً كادعاء الغير بأنه استأجر العين قبل المستأجر الحالي، وأنه هو الأحق بالانتفاع بالعين، ويستوي أن يكون الحق الذي يدعيه الغير صادراً عن المؤجر نفسه، أو صادراً من شخص آخر، ولا يشترط أن يكون الحق الذي يدعيه الغير سابقاً على عقد الإيجار، لأنه سواء أكان هذا الحق سابقاً على عقد الإيجار أم لاحقاً له، فإنه يعتبر تعرضاً صادراً من الغير.
أن يقع التعرض بالفعل:
ويشترط في حالة التعرض الصادر من الغير أن يقع التعرض فعلاً، فإذا ادعى شخص وجود حق له على العين المستأجرة، ولم يقم بالتعرض للمستأجر، واكتفى بهذا الادعاء فقط، فإن هذا الادعاء لا يعتبر تعرضاً صادراً من الغير، ويعتبر التعرض صادراً من الغير في الحالتين الآتيتين:
الحالة الأولى:
أن يقوم الغير بأعمال مادية كأن يدخل الأرض المستأجرة مدعيا أن له حق ارتفاق على العين المستأجرة، وفي هذه الحالة يلجأ المستأجر إلى القضاء عن طريق دعوى الضمان التي يتم رفعها على المؤجر، ويتم إدخال المتعرض خصماً في الدعوى.


الحالة الثانية:
قد يقوم الغير برفع دعوى إلى القضاء يطالب فيها بحقه على العين المستأجرة، ولا يقوم بأي عمل مادي من شأنه تعطيل انتفاع المستأجر، وفي هذه الحالة ترفع الدعوى على المؤجر، مع إدخال المستأجر خصماً في الدعوى، ونلاحظ أن المتعرض يكون مدعياً لا مدعى عليه، بينما في الحالة السابقة كان المتعرض مدعى عليه.
وقوع التعرض أثناء مدة الإيجار:
وأما الشرط الأخير فهو ضرورة وقوع التعرض أثناء مدة الإيجار؛ أي أن يقع التعرض في الفترة التي يقوم فيها المستأجر بالانتفاع بالعين المستأجرة، فالمؤجر يكون ضامناً للتعرض القانوني، الصادر من الغير طوال فترة الإيجار، ويستمر ضمان التعرض قائماً في حالة انتهاء مدة الإيجار، طالما أن العقد قد تم تجديده، بغض النظر عن نوع هذا التجديد، أي سواء أكان التجديد قانونياً أم اتفاقيًا، بل ويستمر ضمان التعرض قائمًا ولو كان التجديد ضمنيًا، ولا أهمية لوقوع التعرض قبل تسليم العين للمستأجر أو بعد تسليمها.
آثار التعرض القانوني:
إذا حدث التعرض القانوني من الغير، وتوافرت الشروط الأربعة التي سبق الكلام عنها، فإن المؤجر يكون ملتزماً بدفع التعرض الذي وقع، ويشترط المشرع ضرورة قيام المستأجر بإخطار المؤجر بالتعرض الذي وقع.
ويمكن حصر الآثار المترتبة على التعرض القانوني الصادر من الغير في الأمور الآتية:
إخطار المؤجر بالتعرض.
التزام المؤجر بدفع التعرض.
التزام المؤجر بتعويض المستأجر إذا أخفق في دفع التعرض.
أولاً- إخطار المؤجر بالتعرض:
تنص المادة 572 مدني على ضرورة قيام المستأجر بإخطار المؤجر عند تعرض الغير له، حتى يمكن للمؤجر أن يقوم بدفع التعرض، سواء قام المتعرض بالتعرض المادي استناداً على حق له، أو قام بالتعرض القانوني فقط دون القيام بعمل مادي يعرقل انتفاع المستأجر، ولم يحدد المشرع ميعاداً للإخطار، ولكن يمكن القول بأنه يجب على المستأجر إخطار المؤجر بالتعرض في أسرع وقت، حتى يتمكن المؤجر من إعداد الأدلة التي تساعده في دفع التعرض، فإذا لم يقم المستأجر بإخطار المؤجر، أو قام بإخطاره في وقت متأخر، وثبت أن التعرض لم يكن له أساس، فلا يحق للمستأجر أن يرجع على المؤجر بالضمان، بل يحق للمؤجر أن يرجع على المستأجر بالتعويض إذا ترتب ضرر على عدم الإخطار أو الإخطار المتأخر.
ولم يحدد المشرع الشكل الذي يتم فيه الإخطار، ومن ثم فمن الممكن أن يكون الإخطار عن طريق إعلان، على يد محضر، كما يمكن أن يتم الإخطار عن طريق كتاب مسجل أو غير مسجل، بل ويمكن أن يتم شفوياً.
ويقع على المستأجر عبء إثبات أن الإخطار قد تم في الوقت المناسب.
ثانياً- التزام المؤجر بدفع التعرض:
إذا قام المستأجر بإخطار المؤجر في الوقت المناسب، كان على المؤجر أن يقوم فوراً بدفع التعرض الصادر من الغير، وما يقوم به المؤجر في هذه الحالة هو تنفيذ عيني لالتزامه بالضمان، فإذا كان المتعرض قد قام بأعمال مادية مبنية على سند قانوني، كان على المؤجر أن يقوم باتخاذ الإجراءات التي تؤدي إلى منع المتعرض من القيام بهذه الأعمال، فيمكنه أن يرفع دعوى على المتعرض يطالبه فيها بوقف أعمال التعرض، ولا بد من أن ينجح المؤجر في وقف هذه الأعمال، لأن التزامه بضمان التعرض هو التزام بتحقيق نتيجة، وليس التزاماً ببذل عناية، فإذا عجز المؤجر عن منع الغير من التعرض، فإنه يكون ملتزماً بضمان الاستحقاق.
وأما إذا كان المتعرض لم يقم بأعمال مادية تمنع المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة، أو تنتقص هذا الانتفاع، وقام فقط برفع دعوى على المستأجر، تعين على المؤجر أن يقوم بالتدخل فوراً في الدعوى المرفوعة على المستأجر، لكي يقف بجانبه، ويتم هذا التدخل فور وصول الإخطار إليه، وبعد ذلك يكون الخيار للمستأجر، فله أن يبقى إلى جانب المؤجر في دفاعه، وله أن يطلب الخروج من الدعوى، وفي هذه الحالة يبقى المؤجر وحده في مواجهة المتعرض، لأن المؤجر هو الخصم الحقيقي في الدعوى المرفوعة، وخروج المستأجر من الدعوى يؤدي إلى إلزام المؤجر وحده بالمصروفات عند فشل المؤجر ونجاح المتعرض في كسب الدعوى المرفوعة.
وإذا نجح المؤجر في دفع التعرض لا يكون للمستأجر بعد ذلك الادعاء بحق على المؤجر، ولا يهم الطريقة التي استعملها المؤجر لدفع التعرض، فقد ينجح في كسب الدعوى المرفوعة أمام القضاء، وقد يتفق مع المتعرض على إنهاء التعرض، ويحق للمستأجر أن يرجع على المتعرض بالتعويض عن الأضرار التي أصابته نتيجة للتعرض، وكذلك يحق للمؤجر الرجوع على المتعرض بالتعويض، طالما قد ثبت أن تعرضه كان على غير أساس، وذلك وفقاً للقواعد العامة
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
nour

عضو هام


عضو هام
avatar

عدد المساهمات : 312
نقاط : 515
السٌّمعَة : 7
تاريخ التسجيل : 25/01/2010

مُساهمةموضوع: رد: تطبيقات المدنى العقود المدنية   الأربعاء أغسطس 18, 2010 10:36 pm

قيام المستأجر بدفع التعرض بنفسه:
وقد خرج المشرع على القواعد العامة في حالتين سمح فيهما للمستأجر بأن يدفع التعرض الواقع من الغير بنفسه، وذلك إذا كان الدفع الذي يدفع به لا علاقة له بالمؤجر، فهو يتحدث في الدفع عن حقه هو كمستأجر، ويظهر ذلك في الحالتين الآتيتين:
الحالة الأولى: ذكرنا فيما سبق أن المستأجر ليس له حق عيني على العين المستأجرة، فهو حائز لها، وله أن يحمي حيازته بجميع دعاوى الحيازة، ومن ثم يجوز له أن يرفع على المعترض دعوى استرداد الحيازة، ودعوى منع التعرض، ودعوى وقف الأعمال الجديدة، وقد سمحت المادة 575/1 مدني للمستأجر أن يرفع باسمه جميع دعاوى الحيازة على المتعرض، وقد نصت هذه المادة على أنه: « لا يضمن المؤجر للمستأجر التعرض المادي إذا صدر من أجنبي، ما دام المتعرض لا يدعي حقاً، ولكن هذا لا يخل بما للمستأجر من الحق في أن يرفع باسمه على المتعرض دعوى المطالبة بالتعويض، وجميع دعاوى الحيازة » وللمستأجر أن يرفع دعاوى الحيازة سواء أكان التعرض مادياً فقط، أو أكان تعرضاً مادياً مبنياً على سند قانوني.
وقد يقوم المتعرض بنزع العين المستأجرة من حيازة المستأجر، وفي هذه الحالة يحق للمستأجر أن يرفع دعوى استرداد الحيازة، طالما أن شروطها قد توافرت، وإذا قام المتعرض بأعمال مادية، ولم ينزع العين، كان للمستأجر أن يقوم برفع دعوى دفع التعرض، طالما أن شروط هذه الدعوى قد توافرت، وإذا قام المتعرض بأعمال من شأنها أن تخل بانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، كان للمستأجر أن يرفع دعوى وقف الأعمال الجديدة.
الحالة الثانية : وتتعلق الحالة الثانية بالحالة التي يكون الحق الذي يدعيه المتعرض موجهاً ضد المستأجر شخصياً، ويترتب عليه الإخلال بحق المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة، كأن يدعي المتعرض أنه اشترى العين المؤجرة، ومن ثم فإن الإيجار غير نافذ في مواجهته، لأنه غير ثابت التاريخ، فيقوم المستأجر بدفع هذا الادعاء، ويثبت أن الإيجار ثابت التاريخ، كما أن عقد الإيجار قد تم إبرامه قبل عقد البيع، كذلك فقد يدعي المتعرض أنه صاحب حق انتفاع على العين المؤجرة، وأن المستأجر قد أبرم عقده مع شخص لا يملك المنفعة، فيقوم المستأجر بدفع هذا الادعاء بإثبات أن المؤجر هو صاحب حق الانتفاع، وأن هذا الادعاء لا يقوم على أي أساس.
أحكام التزام المؤجر بضمان التعرض القانوني الصادر من الغير لا تتعلق بالنظام العام:
نص المشرع في المادة 578 مدني على أن: « يقع باطلاً كل اتفاق يتضمن الإعفاء أو الحد من ضمان التعرض أو العيب إذا كان المؤجر قد أخفى عن غش سبب الضمان ».
وعلى ضوء هذا النص يمكن القول إنه يجوز تشديد أحكام الضمان، كأن يشترط المستأجر على المؤجر فسخ عقد الإيجار عند حدوث التعرض، أياً كانت درجة التعرض، ويجوز تخفيف أحكام الضمان، كأن ينص عقد الإيجار على حق المؤجر في الحصول على الأجرة كاملة حتى ولو حدث تعرض قانوني من جانب الغير.
ويجوز الاتفاق على إعفاء المؤجر من الضمان كلية، على أن نأخذ في الاعتبار أن شرط التخفيف أو الإعفاء الكامل من الضمان يقع باطلاً إذا كان المؤجر قد أخفى سبب الضمان عن المستأجر غشاً منه.
ويمكن القول بأنه إذا كان المؤجر عالماً بوجود حق للغير على العين المؤجرة، وأن من شأن هذا الحق حرمان المستأجر من الانتفاع بها أو عدم انتفاعه على نحو كامل، ثم قام المؤجر بإخفاء هذا الحق عمداً غشاً منه، واشترط على المستأجر الإعفاء من الضمان أو التخفيف منه، فإن هذا الشرط المتعلق بالإعفاء أو التخفيف يقع باطلاً، وإذا كان المؤجر يعلم سبب الضمان، ولكنه لم يقم بإخفائه عن المستأجر، ثم اشترط الإعفاء من الضمان أو التخفيف منه، فإن هذا الشرط يقع صحيحاً.


السؤال الرابع عشر : تكلم عن :- أحكام التزاحم بين مستأجرين متعددين لعين واحدة من مؤجر واحد مبيناً قواعد المفاضلة بين المستأجرين في حالة التزاحم ؟
(( الإجــابــة ))
- التزاحم بين مستأجرين متعددين لعين واحدة من مؤجر واحد:
عالج المشرع هذا النوع من التعرض في المادة التي نصت على أنه: «1- إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة فضل من سبق منهم إلى وضع يده عليها دون غش، فإذا كان مستأجر عقار قد سجل عقده وهو حسن النية قبل أن يضع مستأجر آخر يده على العقار المؤجر أو قبل أن يتجدد عقد إيجاره فإنه هو الذي يفضل.
2- فإذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم إلا طلب التعويض ».
ونقوم فيما يلي بدراسة شروط التزاحم بين المستأجرين، ثم نقوم بعد ذلك بعرض كيفية المفاضلة بين المستأجرين المتزاحمين.
- شروط التزاحم بين المستأجرين :
يشترط لكي يقوم التزاحم بين المستأجرين توافر عدة شروط نعرضها فيما يلي:
يجب أن يكون كل مستأجر قد أبرم عقداً صحيحاً مع الشخص الذي له الحق في التأجير، كأن يقوم مالك العين بإبرام عقد إيجار صحيح لعدة مستأجرين، فالعقد قد صدر لجميع المستأجرين من المالك. وأما إذا كان بعض المستأجرين قد أبرم العقد مع مالك العين المؤجرة والبعض الآخر أبرم العقد مع أشخاص لا يحق لهم تأجير العين، فلا يوجد تزاحم في هذه الحالة.
يشترط أيضاً أن تكون الإيجارات المتعددة عن مدة واحدة أو أن تكون لمدد يتداخل بعضها مع البعض، كأن يقوم المالك بإبرام عقدين متتاليين لاثنين من المستأجرين عن مدة واحدة تبدأ أول مارس 2000 وتنتهي في أول ديسمبر 2001 ، أو أن يذكر في أحد العقدين أن المدة تبدأ من أول مارس 1994 وتنتهي في أول مارس 1995 وذكر في العقد الثاني أن المدة تبدأ من أول أبريل 1994 وتنتهي في أول مارس 1995 وفي هذه الحالة يوجد تزاحم بين هذين المستأجرين بالنسبة للمدة المشتركة والتي تقع من أول أبريل 1994 وأول مارس 1995.
ولكن إذا كانت المدد منفصلة في عقود المستأجرين فلا يوجد تزاحم في هذه الحالة؛ لأن كل عقد له مدة محددة لا تتداخل مع مدة أخرى سابقة عليها أو لاحقة لها ، كأن يكون العقد الأول من أول يناير 1997 وينتهي في أول يناير 1998 ويبدأ العقد الثاني من أول فبراير 1998 وينتهي في أول ديسمبر 1998.
- قواعد المفاضلة بين المستأجرين في حالة التزاحم :
عالج المشرع هذا الأمر في المادة 573 مدني وقد وضع معيارين يمكن الاعتماد عليهما في تفضيل مستأجر على آخر، وهذان المعياران يقومان على الأسبقية في وضع اليد والأسبقية في تسجيل عقد الإيجار. ولما كان التسجيل لا يتم إلا بالنسبة للعقارات فإن وضع اليد هو المعيار الوحيد الذي يمكن الاعتماد عليه في تحديد المفاضلة بين المستأجرين بالنسبة للمنقولات.
ونقوم فيما يلي بتوضيح قواعد المفاضلة بين مستأجري المنقول وبعد ذلك نعرض قواعد المفاضلة بين مستأجري العقارات.
- قواعد المفاضلة في حالة التزاحم على منقول :
وضع المشرع معياراً وحيداً يمكن الاعتماد عليه في المفاضلة بين مستأجري المنقول هو معيار الأسبقية في وضع اليد دون غش، دون أن نأخذ في الاعتبار تاريخ الإيجار وتكون الأفضلية لواضع اليد على المنقول ولو كان عقد إيجار المتعاقد الآخر ثابت التاريخ بوجه رسمي.
ويشترط المشرع أن يكون وضع اليد قد تم دون غش ولم يقم بتحديد المقصود بالغش وهو الأمر، الذي أدى إلى تعدد الآراء في هذا الأمر فهناك رأي يرى أن الغش ليس مجرد علم المستأجر بأن المنقول قد تم إيجاره لشخص آخر عن نفس المدة بل يلزم أن يكون المستأجر متواطئاً مع المؤجر على الإضرار بالمستأجر الآخر، بينما اتجه رأي آخر إلى أن الغش هو مجرد علم المستأجر وقت وضع يده على المنقول بوجود عقد إيجار آخر أبرمه المؤجر لصالح مستأجر آخر غيره عن نفس المدة.
ونحن نؤيد الرأي الأخير الذي يذهب إلى أن الغش هو مجرد العلم بوجود عقد إيجار آخر وقت وضع اليد، فالمستأجر الذي يضع يده على منقول وهو يعلم أن هذا المنقول سبق إيجاره لمستأجر آخر عن نفس المدة يكون معتدياً على حق الغير، ولكن إذا كان المستأجر وقت وضع يده على المنقول عالماً بأن هذا المنقول قد أبرم بالنسبة له عقد الإيجار لصالح مستأجر آخر يبدأ تاريخه في وقت لاحق على عقد واضع اليد فإن الغش لا يكون متوافراً في هذه الحالة، ويلزم توافر الغش وقت وضع اليد فإذا كان المستأجر حسن النية وقت وضع اليد ثم توافر لديه العلم بالإيجار السابق بعد أن وضع يده فلا يكون الغش متوافراً ، ويلزم أن يكون وضع اليد قد تم بعد بدء مدة الإيجار فإذا قام المستأجر بوضع يده قبل بدء مدة الإيجار فإن ذلك الأمر لا يعتد به كمعيار للمفاضلة بين المستأجر واضع اليد وغيره من المستأجرين الآخرين.
- قواعد المفاضلة بين مستأجري العقار :
ذكرنا فيما سبق أن العقارات يمكن تسجيلها وبالتالي فإن المفاضلة بين مستأجري العقارات يمكن أن تقوم على أساس المعيارين اللذين ذكرهما المشرع في المادة 73 مدني وهما معيار وضع اليد ومعيار التسجيل. وبالنسبة لمعيار وضع اليد فقد ذكرنا فيما سبق أن وضع اليد لا يعتد به إذا كان مصحوباً بالغش، وأما بالنسبة للتسجيل فقد ذكر المشرع في المادة 73 مدني ضرورة أن يتم التسجيل بحسن نية ويقصد بحسن النية أن يكون المستأجر الذي يقوم بالتسجيل غير عالم بأن العقار قد سبق تأجيره لمستأجر آخر وأن تاريخ عقد هذا المستأجر سابق على تاريخ عقد المستأجر الراغب في التسجيل، وعلى هذا يكون المستأجر سيئ النية إذا كان عالماً وقت قيامه بالتسجيل بأن هناك عقد إيجار آخر سابق على عقده في التاريخ، وبالتالي لا تكون له أي أفضلية على المستأجر الآخر وإذا قام كل واحد من المستأجرين بتسجيل عقده بحسن نية فإننا نعتمد في الأفضلية على السبق في تسجيل التصرف فالمستأجر الذي سجل عقده بحسن نية أولاً يكون هو المفضل بغض النظر عن تاريخ العقد.
ونظراً لأن الأمر يتعلق بعقار فقد يقوم أحد المستأجرين بوضع يده على العقار بحسن نية في الوقت الذي يكون المستأجر الآخر قد سجل عقده أيضاً بحسن نية فكيف نقوم بالتفضيل في هذه الحالة؟
لكي نجيب على هذا السؤال يلزمنا أن ننظر إلى تاريخ وضع اليد وتاريخ التسجيل لكي نعرف أيهما تم أولاً، فإذا كان وضع اليد هو الذي تم أولاً فإن الأفضلية تكون لواضع اليد، أما إذا كان التسجيل هو الذي تم أولاً فإن الأفضلية تكون لمن قام بالتسجيل.
ولكن قد يقوم أحد المستأجرين بتسجيل عقده أو وضع يده بينما المستأجر الآخر لم يقم بالتسجيل أو بوضع اليد، وفي هذه الحالة تكون الأفضلية للمستأجر الذي سجل عقده أو وضع يده لأن المستأجر الآخر لم يتوافر لديه أي سند للتفضيل.
وقد يضع أحد المستأجرين يده على العقار وفي نفس يوم وضع اليد يقوم المستأجر الآخر بتسجيل عقده، فكيف تكون الأفضلية في هذه الحالة؟
هناك رأي يرى عدم تفضيل أي من المستأجرين على الآخر وذلك لأن سبب التفضيل ينعدم، بينما اتجه رأي آخر إلى أن الأفضلية تكون لواضع اليد استناداً إلى أن المشرع قد نص في المادة 573/1 مدني على أن المستأجر الذي سجل عقده لا يكون مفضلاً إلا إذا كان التسجيل قد تم قبل قيام مستأجر آخر بوضع يده على العقار المؤجر والحالة التي نعالجها لم يتم فيها التسجيل قبل وضع اليد ولذلك فنحن نؤيد الرأي الأخير.
- حالة عدم وجود سبب للتفضيل :
قد لا يكون هناك سبب للتفضيل، وهذا الأمر عالجه المشرع في المـادة 573/1 مدني بقوله « فإذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين، فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم إلا طلب التعويض ».
هناك حالات كثيرة لا نجد فيها سبباً للتفضيل بين المستأجرين المتزاحمين، كحالة عدم تسجيل العقد من جانب أي مستأجر من المتزاحمين، وحالة عدم وضع اليد من جانب أي منهم وحالة وضع اليد بسوء نية في الوقت الذي لم يقم المستأجر الآخر بالتسجيل، ولكي نعالج هذه المسألة يلزم إهدار حقوق المستأجرين المتعارضة مع قيام حقهم في الرجوع على المؤجر بالتعويض عن الضرر الذي أصاب كل منهم نتيجة لعدم سريان العقد.
ويلزم أن نأخذ في الاعتبار أن الحل السابق لا يطبق إلا في حدود الحقوق المتعارضة، وأما في خارج هذه الحدود فإنه يحق لكل مستأجر أن ينتفع بالعين المؤجرة كما لو لم يكن هناك تزاحم.

السؤال الخامس عشر :
تكلم عن :- إلتزام المؤجر بضمان العيوب الخفية مبينً شروطه و اثاره ؟

(( الإجــابــة ))
التزام المؤجر بضمان العيوب الخفية

المقصود بالعيب وشروطه:
يقصد بالعيب: تلك الآفة الطارئة التي تخلو منها الفطرة السليمة للشيء محل الإيجار ويأخذ حكم العيب أيضاً خلو العين المؤجرة من الصفات التي تعهد المؤجر بتوافرها في العين.
وهناك عدة شروط يلزم توافرها في العيب نذكرها فيما يلي:
يلزم أن يكون العيب مؤثراً:
ولكي يكون العيب محل اعتبار يلزم أن يكون مؤثراً، أي أن يؤدي العيب إلى عدم الانتفاع بالعين المؤجرة أو أن يؤدي العيب إلى نقص الانتفاع بالعين المؤجرة نقصاً كبيراً
ولكي نحدد ما إذا كان العيب قد أدى إلى عدم الانتفاع بالعين أو إلى نقص الانتفاع نقصاً كبيراً يلزمنا الرجوع إلى ما تم الاتفاق عليه بين الطرفين أو أن نرجع إلى طبيعة العين ذاتها، ومن أمثلة العيب الذي يؤدي إلى عدم الانتفاع بالعين المؤجرة أن يحدث خلل بالعين المؤجرة يؤدي إلى تشقق السقف تشققاً كبيراً، أو أن تنهدم أجزاء كبيرة من الجدران مما يجعل المستأجر عاجزاً عن الانتفاع بالعين، وأما العيب الذي يؤدي إلى نقص الانتفاع بالعين نقصاً كبيراً فمن أمثلته أن ترتفع درجة محرك السيارة بعد فترة قصيرة من قيادتها مما يجعل السيارة غير صالحة للسفر بها إلى مسافات طويلة، ولقاضي الموضوع سلطة تقديرية في تحديد ما إذا كان النقص الذي حدث يعتبر نقصاً كبيراً أو يسيراً دون أن يأخذ في الاعتبار الظروف الشخصية للمستأجر
ويعتبر عيباً مؤثراً تخلف الصفة التي يتعهد المؤجر للمستأجر بوجودها في العين المؤجرة، كأن يتعهد المؤجر للمستأجر بأن العين تطل على حديقة كبيرة أو أن يتعهد له بأن العين تطل على ميدان عام أو أن يتعهد له بأن السيارة المؤجرة يوجد بها جهاز تكييف ثم تبين عند تسليم العين للمستأجر عدم توافر الصفة التي تعهد المؤجر بوجودها ، ففى هذه الحالة يعتبر تخلف الصفة عيباً مؤثراً بغض النظر عن درجة نقص الانتفاع المترتبة على تخلف الصفة، وهل هو نقص كبير أم نقص يسير.

يجب أن يكون العيب خفياً:
ورد هذا الشرط في الالتزام بضمان العيوب الخفية في عقد البيع ولكنه لم يرد في مجال عقد الإيجار، فالمادة 447 مدني التي تعالج ضمان العيوب الخفية في عقد البيع تنص عليه صراحة بينما لم يرد له ذكر في المادة 576 مدني التي تعالج ضمان العيوب الخفية، في عقد الإيجار.
وعلى الرغم من أن المشرع لم يذكر هذا الشرط في مجال عقد الإيجار إلا أنه يلزم الأخذ به على الرغم من عدم نص المشرع عليه، وعلى هذا يشترط في العيب الموجود بالعين المؤجرة أن يكون خفياً، فإذا لم يكن العيب خفياً فلا يكون المؤجر ضامناً لذلك العيب ويقصد بالخفاء نفس المعنى الذي ذكرناه في مجال عقد البيع أي أن يكون العيب لا يمكن اكتشافه إذا تم فحص المبيع بعناية الشخص المعتاد.
يجب ألا يكون المستأجر عالماً بالعيب:
وعلاوة على ما سبق يشترط أيضاً ألا يكون المستأجر عالماً بالعيب، لأنه إذا كان المستأجر عالماً بوجود العيب عند قيامه بتسلم العين المؤجرة، فإن المؤجر لا يكون ضامناً لهذا العيب فقد كان المستأجر عالماً بالعيب ولم يعترض على وجوده وقام بإبرام العقد وهذا يعني تنازله عن حقه في ضمان العيوب الخفية وقد يكون الرضاء بإبرام العقد على الرغم من علم المستأجر بوجود العيب مبنياً على نقص الأجرة وهو الأمر الذي أخذه المستأجر في اعتباره.
والوقت الذي يلزم توافر العلم بالعيب فيه هو وقت التسليم، فإذا كان المستأجر جاهلاً بوجود العيب وقت التعاقد إلا أن المؤجر أخبره به وقت التسليم فلا يكون المؤجر ضامناً لهذا العيب وقد يكون المستأجر غير عالم بوجود العيب وقت التعاقد ولكنه يعلم بوجوده وقت التسليم عن طريق آخر لا علاقة له بالمؤجر فلا يعتبر العيب خفياً في هذه الحالة ولا يضمن المؤجر هذا العيب.
وقد نص المشرع في المادة 576/2 مدني على أن: « لا يضمن المؤجر العيب إذا كان المستأجر قد أخطر به أو كان يعلم بوجوده وقت التعاقد.
الآثار التي تترتب على ضمان المؤجر للعيب:
يمكن القول بأن المشرع قد رتب على ضمان المؤجر للعيب عدة آثار هي:
1- التنفيذ العيني.
2- الفسخ.
3- إنقاص الأجرة.
4- التعويض.
أولاً- التنفيذ العيني:
يحق للمستأجر إذا وجد العين المؤجرة معيبة أن يطلب من المؤجر إصلاح العيب ويحق للمستأجر أن يقوم بنفسه بإصلاح العيب على نفقة المؤجر بشرط أن يقوم باستئذان القضاء أولاً وله في حالة الاستعجال أن يقوم بإصلاح العيب دون استئذان القضاء.
وقد يكون التنفيذ العيني مرهقاً للمدين ولا يؤدي العدول عنه إلى إصابة الدائن بضرر جسيم، وفي هذه الحالة تقضي القواعد العامة بالعدول عن التنفيذ العيني وتطبيقاً للنص السابق اشترط المشرع لقيام المؤجر بإصلاح العين ألا يكون هذا الإصلاح مبهظاً للمؤجر كأن يطلب المستأجر من المؤجر القيام بإعادة بناء جزء من العين المؤجرة أو أن يطلب المستأجر من مالك السيارة القيام بتجديد شامل لجميع أجزاء المحرك، ويظهر هذا الأمر بوضوح في إيجار الأماكن، حيث إن الأجرة تكون مبلغاً زهيداً بينما الإصلاحات تكلف مبالغ باهظة.
ثانياً- الفسخ:
يحق للمستأجر أن يطلب فسخ العقد، وقد ذكرنا فيما سبق أن المحكمة تتمتع بسلطة تقديرية بالنسبة لمسألة الفسخ، وعلى هذا يمكن للمحكمة أن تستجيب لطلب الفسخ. أو أن ترفض هذا الطلب مع مطالبة المؤجر بالقيام بإصلاح العيب.
ثالثاً- إنقاص الأجرة:
إذا أدى العيب إلى نقص انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، ومن المعروف أن الأجرة تدفع مقابل الانتفاع، فإذا نقص الانتفاع كان من حق المستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة، فإذا قام المؤجر بإصلاح العيب عادت الأجرة إلى حالتها الأولى التي كانت عليها، وإذا كان النقص في الانتفاع مستمراً فإن نقص الأجرة يظل مستمراً هو الآخر.
رابعاً- التعويض:
يمكن للمستأجر أن يطلب التعويض إلى جانب التنفيذ العيني إذا لحقه ضرر وكان التنفيذ العيني غير كاف لجبر هذا الضرر، كما يمكنه أيضاً أن يطلب التعويض إلى جانب الفسخ أو نقص الأجرة، ولا بد أن يكون هناك ضرر قد أصاب المستأجر لكي يحق له طلب التعويض.
فإذا طلب المستأجر إصلاح العيب وكان هذا الأمر يحتاج إلى بعض الوقت مما أدى إلى قيام المستأجر بترك العين لكي يقيم في فندق وأدى هذا الأمر إلى دفع مبلغ من النقود لإدارة الفندق وكان هذا المبلغ أكبر بكثير من قيمة الأجرة التي كان يدفعها كان من حق المستأجر أن يطلب التعويض.
وإذا طلب المستأجر الفسخ فإن ذلك الأمر قد يدفعه إلى استئجار مكان آخر مما يؤدي إلى دفع مبلغ كبير يفوق المبلغ الذي كان يقوم بدفعه للمؤجر فيكون من حق المستأجر في هذه الحالة أن يطلب التعويض.
وقد لا يكون نقص الأجرة كافياً لتعويض المستأجر عن الضرر الذي أصابه وهذا يحدث في المساكن القديمة التي تكون الأجرة فيها مبلغاً زهيداً، وهنا يحق للمستأجر أن يطلب التعويض.
أحكام ضمان العيوب الخفية غير متعلقة بالنظام العام:
يجوز للمتعاقدين الاتفاق على تعديل أحكام ضمان العيوب الخفية، وهذا ما نص عليه المشرع صراحة في المادة 576/1 مدني، وعلى هذا يحق للمتعاقدين الاتفاق على تشديد مسئولية المؤجر، كأن يتفق المتعاقدان على أن يضمن المؤجر العيب الموجود بالعين المؤجرة ولو كان ظاهراً أو أن يتفق المتعاقدان على قيام المؤجر بتعويض المستأجر عن العيب ولو كان المستأجر عالماً بوجوده وقد يتفق المتعاقدان على تخفيف مسئولية المؤجر كالاتفاق على حرمان المستأجر من الحق في طلب التنفيذ العيني أو الفسخ وقصر حقه على المطالبة بإنقاص الأجرة.
دعوى ضمان العيوب الخفية تخضع للقواعد العامة في التقادم:
درسنا في عقد البيع أن المشرع قد نص في المادة 452 مدني على سقوط دعوى ضمان العيوب الخفية الموجودة في المبيع بسنة واحدة تبدأ من وقت التسليم، حرصاً منه على قفل باب المنازعات حول المبيع في أسرع وقت، من أجل استقرار التعامل، ولكنه لم ينص في عقد الإيجار على حكم استثنائي مثلما حدث في عقد البيع، وعلى هذا فإن دعوى ضمان العيوب الخفية في عقد الإيجار تخضع للتقادم العادي، وهو خمس عشرة سنة من وقت ظهور العيب.
السؤال السادس عشر : تكلم عن :-
التنازل عن الإيجار و الإيجار من الباطن؟
(( الإجــابــة ))
التنازل عن الإيجار:
ذكرنا فيما سبق أن التنازل عن الإيجار هو حوالة حق وحوالة دين، ومن شأنه نشوء علاقة مباشرة بين المؤجر والمتنازل له، من التاريخ الذي تصبح فيه هذه الحوالة سارية، ويكون التنازل للمدة المحدودة في الاتفاق، ومقصورة على الجزء من العين الذي تم التنازل عنه.
الإيجار من الباطن:
يلزمنا في بداية دراستنا للإيجار من الباطن أن نفرق بين حالة ما إذا كان المؤجر لم يقبل الإيجار من الباطن، وحالة المؤجر الذي يقبل الإيجار من الباطن.
أولاً: إذا لم يقبل المؤجر الإيجار من الباطن، فلا تنشأ علاقة مباشرة بين المؤجر والمستأجر من الباطن، ويحق لكل منهما أن يرجع على الآخر بالدعوى غير المباشرة، فيحق للمؤجر أن يطالب المستأجر من الباطن بدفع الأجرة، وذلك عن طريق دعوى المستأجر الأصلي، وكما يحق للمستأجر من الباطن أن يطالب المؤجر بالصيانة والتسليم، عن طريق دعوى المستأجر الأصلي.
كذلك يحق للمستأجر من الباطن أن يتمسك في مواجهة المؤجر بالدفوع التي يحق له أن يتمسك بها في مواجهة المستأجر الأصلي، ويمكن القول بأن للمؤجر مصلحة في أن يرجع على المستأجر من الباطن، بدعوى مباشرة بالنسبة للوفاء بالأجرة، ولهذا فإن المشرع قد نص في المادة 596/1 من التقنين المدني على أنه : « يكون المستأجر من الباطن ملزماً بأن يؤدي للمؤجر مباشرة ما يكون ثابتاً في ذمته للمستأجر الأصلي وقت أن ينذره المؤجر ».
ثانياً: وأما الحالة الثانية فهي تتعلق بقبول المؤجر لعقد الإيجار من الباطن، فإذا تم هذا الأمر صراحة أو ضمناً في هذه الحالة تبرأ ذمة المستأجر الأصلي في مواجهة المؤجر وتنشأ بين المؤجر والمستأجر من الباطن علاقة مباشرة، وتكون هذه العلاقة في حدود العقد الأصلي.
الجزاء المترتب على التنازل عن عقد الإيجار أو الإيجار من الباطن:
قد يدرج المؤجر في العقد شرطاً يمنع المستأجر الأصلي من القيام بالإيجار من الباطن والتنازل عن الإيجار، وفي هذه الحالة يقوم المستأجر بالخروج على هذا الأمر، وبالتالي يجوز للمؤجر أن يطالب بتوقيع الجزاءات المنصوص عليها في القانون، فإذا كان عقد الإيجار خاضعاً لأحكام القانون المدني فإنه يمكن للمؤجر أن يطالب بطرد المستأجر من الباطن، كذلك يمكنه أن يطلب إخلاء العين ورفع يد المستأجر الأصلي عنها، ويلزم أن نراعي أن للقاضي سلطة تقديرية، إذا كان التنفيذ العيني مرهقاً للمستأجر الأصلي، وفي هذه الحالة قد يكتفي القاضي بإلزام المستأجر بدفع مبلغ من النقود، إذا كان ذلك لا يلحق بالمؤجر ضرراً جسيماً. ويجوز للمؤجر أن يطلب فسخ العقد المبرم بينه وبين المستأجر طالما أن الأخير قد أخل بالتزامه.


الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
أسعد

عضو نشيط


عضو نشيط
avatar

عدد المساهمات : 211
نقاط : 343
السٌّمعَة : 4
تاريخ التسجيل : 28/01/2010
العمر : 41
الموقع : http://cairo-law.rigala.net

مُساهمةموضوع: رد: تطبيقات المدنى العقود المدنية   الخميس أغسطس 19, 2010 6:41 am

برافو عليكي يا نور
الله يجزيكي خير عن كل اخوانك
وبارك الله فيكي
دمتي بكل الود والخير

______________________________________________________________
أسئلكم الدعاء لي بالذرية الصالحة والدعاء لي ولوالدي بالمغفرة والرحمة
لا اله الا أنت سبحانك اني كنت من الظالمين
تمنيت أن تملئ القلوب بالحب فيكون العلم كله أخوة وأن يعمل كل فرد بالحديث حب لأخيك ما تحب لنفسك - وتمنيت أن أكون أخاً وصديقاً للجميع وأن يعتبروني هم كذلك - أخيكم أسعد
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
nour

عضو هام


عضو هام
avatar

عدد المساهمات : 312
نقاط : 515
السٌّمعَة : 7
تاريخ التسجيل : 25/01/2010

مُساهمةموضوع: رد: تطبيقات المدنى العقود المدنية   الخميس أغسطس 19, 2010 8:28 pm

يسلملى مرورك اسعد
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
سلطان

عضو فعال


عضو فعال
avatar

عدد المساهمات : 66
نقاط : 113
السٌّمعَة : 1
تاريخ التسجيل : 07/01/2010

مُساهمةموضوع: رد: تطبيقات المدنى العقود المدنية   الجمعة أغسطس 20, 2010 9:10 pm

نور اعتقد ان ليس هناك اي ثناء يستطيع ان يفى حقك
ولايسعني سوى ان اقول نيابة عن اعضاء المنتدى لكي كل الشكر والتقدير لمجهوداتك التي تعين الكثير على الاختيار بالذات في الترم البيني00
كل عام وانتي بخير جعله الله في ميزان حسناتك 00
سلطان
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
nour

عضو هام


عضو هام
avatar

عدد المساهمات : 312
نقاط : 515
السٌّمعَة : 7
تاريخ التسجيل : 25/01/2010

مُساهمةموضوع: رد: تطبيقات المدنى العقود المدنية   الثلاثاء أغسطس 24, 2010 11:39 pm

والله انا مش عارفة اقول اية بعد كلامك استاذ سلطان
بس كلام حضرتك بيجعلنى اقول كل ما
عندى بجد وبيرفع الهمه عندى وبيجعلنى
لا ابخل عليكم باى شى بجد انا بشكرا جدا لرفع
المعنويات دى ومرة ثانية بشكرك جدا جدا
دمت بكل خير

الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
سلطان

عضو فعال


عضو فعال
avatar

عدد المساهمات : 66
نقاط : 113
السٌّمعَة : 1
تاريخ التسجيل : 07/01/2010

مُساهمةموضوع: رد: تطبيقات المدنى العقود المدنية   الأربعاء أغسطس 25, 2010 7:14 pm

نور ممكن زيادة استحسان منك
اخر امتحان لقانون العمل والمالية
واكون شاكر ليكي
ولكي تحياتي ودعائي بالتوفيق للجميع بالنجاح
سلطان
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
nour

عضو هام


عضو هام
avatar

عدد المساهمات : 312
نقاط : 515
السٌّمعَة : 7
تاريخ التسجيل : 25/01/2010

مُساهمةموضوع: رد: تطبيقات المدنى العقود المدنية   الخميس أغسطس 26, 2010 7:56 am

اكيد طبعا ومن غير شكر
بالنسبة لقانون العمل البينى مايو2010 عبارة عن 4 اسئلة وهم الاتى
1- الاختراعات
2- البدل
3- الاخطار
4- عدم المنافشة

ترم يوليو 2010 كان عبارة عن 5 اسئلة وهم الاتى
1- حق الامتياز
2- التقادم بالحق
3- مرض العامل
4- عدم المنافشة
5- الاخطار
بالنسبة للمالية العامة منعرفش عنها حاجة خالص
لان الدكتور طرح 7 اسئلة فمكنش من الضرورة
ان نعرف امتحان الترم وعلى فكرة الدكتور دى
خدعنى خدعة بالنسبة للاقتصاد الترم الثالث
اخذت امتحان الترم لهذه المادة واستبعت الاسئلة
التى جاء بها فى الترم وللاسف اغلبية الاسئلة
عدها فى البينى فا متحولش تستبعد اى من الاسئلة
وموفق باذن الله
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
سلطان

عضو فعال


عضو فعال
avatar

عدد المساهمات : 66
نقاط : 113
السٌّمعَة : 1
تاريخ التسجيل : 07/01/2010

مُساهمةموضوع: رد: تطبيقات المدنى العقود المدنية   الجمعة أغسطس 27, 2010 12:52 am

متشكر لاهتمامك نور
وربنا ما يحرمنا من مساهماتك التي تعين الجميع
سلطان
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
 
تطبيقات المدنى العقود المدنية
الرجوع الى أعلى الصفحة 
صفحة 1 من اصل 1

صلاحيات هذا المنتدى:لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى
حقوق القاهرة - جامعة القاهره للتعليم المفتوح :: كلية الحقوق(لا تقولى طب ولاهندسة القانون ده مدرسة) :: المستوى الدراسى الثالث :: الفصل الدراسى الثانى-
انتقل الى: